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关于落实新建住房结构比例要求的若干意见

作者:法律资料网 时间:2024-05-18 12:48:48  浏览:8296   来源:法律资料网
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关于落实新建住房结构比例要求的若干意见

建设部


关于落实新建住房结构比例要求的若干意见



建住房[2006]165号

各省、自治区建设厅,直辖市建委、房地局、规划局(委):

   为贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号),切实调整住房供应结构,现就落实新建住房结构比例要求提出如下意见,各地要认真贯彻执行。

   一、明确新建住房结构比例

   各地要根据总量与项目相结合的原则,充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求,合理安排普通商品住房的区位布局,统筹落实新建住房结构比例要求。自2006年6月1日起,各城市(包括县城,下同)年度(从6月1日起计算,下同)新审批、新开工的商品住房总面积中,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到70%以上。各地应根据当地住房调查的实际状况以及土地、能源、水资源和环境等综合承载能力,分析住房需求,制定住房建设规划,合理确定当地新建商品住房总面积的套型结构比例。城市规划主管部门要会同建设、房地产主管部门将住房建设规划纳入当地国民经济和社会发展中长期规划和近期建设规划,按资源节约型和环境友好型城镇建设的总体要求,合理安排套型建筑面积90平方米以下住房为主的普通商品住房和经济适用住房布局,方便居民工作和生活,并将住房套型结构比例分解到具体区域。

   城市规划主管部门要依法组织完善控制性详细规划编制工作,首先应当对拟新建或改造住房建设项目的居住用地明确提出住宅建筑套密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅套数)、住宅面积净密度(每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积)两项强制性指标,指标的确定必须符合住房建设规划关于住房套型结构比例的规定;依据控制性详细规划,出具套型结构比例和容积率、建筑高度、绿地率等规划设计条件,并作为土地出让前置条件,落实到新开工商品住房项目。

   套型建筑面积是指单套住房的建筑面积,由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。经济适用住房建设要严格执行《经济适用住房管理办法》,有计划有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

   住房建设规划、近期建设规划和控制性详细规划,以及套型结构比例等,按法定程序审定、备案,并按照国务院要求的时限及时向社会公布。

   年度土地供应计划中已明确用于中低价位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用权的居住用地,应当主要用于安排90平方米以下的住房建设。

   各地要严格按照上述要求,落实新建商品住房项目的规划设计条件,确定套型结构比例要求,且不得擅自突破。对擅自突破的,城市规划主管部门不得核发建设工程规划许可证;对不符合规划许可内容的,施工图设计文件审查机构不得出具审查合格书,建设主管部门不得核发施工许可证,房地产主管部门不得核发预售许可证。直辖市、计划单列市、省会城市在已完成住房状况调查的基础上,经深入分析当地居民合理住房需求和供应能力,确需调整新建住房结构比例的,必须报建设部批准,并附住房状况分析和市场预测报告。

   二、妥善处理已审批但未取得施工许可证的商品住房项目

   对于2006年6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目,由城市人民政府根据当地年度新建商品住房结构比例要求,区别规划用地性质、项目布局,因地制宜地确定需要调整套型结构的具体项目。建设主管部门要会同城市规划、房地产主管部门对6月1日前已审批但未取得施工许可证的项目集中进行一次清理。清理结果要报同级发展改革主管部门备案。经城市人民政府明确需要调整套型结构比例的项目,其规划设计方案和施工图须按要求进行调整,送相关部门重新审查合格并办理相关调整手续后,建设主管部门方可发放施工许可证。

   需要调整的项目,要明确具体的套型结构比例要求,并纳入规划设计条件,重新审查规划设计方案。要首先调整过去违反规定批建的各类住宅项目特别是别墅类项目,按照国办发[2005]26号文件要求在土地出让合同中约定了销售价位、套型面积等控制性要求但企业未执行的普通商品住房项目,以及以协议出让方式取得土地使用权的项目。其他需要调整的项目,地方人民政府也要依法妥善处理。

   要积极引导和鼓励项目建设单位主动按要求调整套型结构,并在调整后向原审批机关申请变更规划等许可内容,有关审批机关应当依照文件规定及时办理变更手续。对城市人民政府已明确为需要调整套型结构比例的项目,建设单位拒不调整的,原审批机关应依据《行政许可法》第八条的有关规定,作出变更规划等许可的决定。

   三、严肃查处违法违规行为

   各地建设、规划、房地产主管部门要根据有关法律法规的规定,加强市场监管,严肃查处违反或规避套型结构要求的违法违规行为。对情节恶劣、性质严重的违法违规行为,要公开曝光、从严处罚。对违规建设的住房,依法该没收的,要坚决予以没收,所没收的住房主要用于解决低收入家庭居住困难。

   当前应重点查处下列行为:开发建设单位不按照批准的规划设计条件委托设计;明示或暗示设计单位违反设计规范中住宅层高、套内基本空间的规定,规避套型结构要求;在建设过程中擅自变更设计,违反套型结构要求等行为。设计单位接受开发建设单位明示或暗示,不严格按照国家法律法规、技术标准进行设计,或采用不正当技术手段规避有关规划控制性要求,或向建设单位提供与审查合格的施工图设计文件不符的图纸,擅自改变套型建筑面积的行为。施工单位不按审查合格的施工图设计文件进行施工,擅自更改设计、预留空间,改变套型建筑面积的行为。监理单位接受开发建设单位明示或暗示,不严格按照技术标准和规划要求进行监理,致使套型结构要求没有得到落实的行为。

   四、加强监督检查,落实责任追究制度

   国办发[2006]37号文件明确要求,"各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任,把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制,促进房地产业健康发展。"城市规划、建设、房地产等有关主管部门要在当地政府领导下,认真履行职责,建立健全协调配合工作机制,严格程序,密切合作,各司其职。对没有按要求严格审查,违规发放规划、施工、商品房预售许可证和施工图设计文件审查合格书的单位和个人,要及时予以严肃查处;属于失职、渎职的,要提请有关机关依法追究有关人员的责任。

   省、自治区建设主管部门要会同有关部门,加强对市、县落实新建住房结构比例工作的指导、监督。对不及时公布住房建设规划并按规定上报备案、套型结构比例没有按要求公布或公布后未予落实的,要予以通报批评。

   各地建设(规划)主管部门要会同监察机关按照《建设部监察部关于开展城乡规划效能监察的通知》(建规[2005]161号),把落实近期建设规划、调整住房供应结构情况作为规划效能监察工作重点,加强监督监察。对措施不落实、工作不到位的,要责成整改,并依法追究有关单位和人员的责任。建设部将会同监察部对有关工作情况进行监督检查。

中华人民共和国建设部
二○○六年七月六日


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卫生部办公厅关于加强艾滋病抗病毒治疗工作的通知

卫生部办公厅


卫生部办公厅关于加强艾滋病抗病毒治疗工作的通知

卫办医发〔2005〕10号

各省、自治区、直辖市卫生厅局,新疆生产建设兵团卫生局:
为贯彻落实国家“四免一关怀”政策,挽救病人生命,规范艾滋病抗病毒治疗,卫生部、财政部、国家中医药管理局、中国疾病预防控制中心等部门和机构先后下发了《卫生部、财政部关于印发艾滋病抗病毒治疗和自愿咨询检测办法的通知》(卫疾控发〔2004〕107号)、《卫生部关于印发〈关于艾滋病抗病毒治疗管理工作的意见〉的通知》(卫医发〔2004〕106号)、《艾滋病抗病毒治疗药品项目管理规范(试行)》(卫办疾控发〔2003〕34号)及《抗艾滋病病毒药品项目管理执行方案》(中疾控疾发〔2003〕330号)等文件,在艾滋病抗病毒治疗工作的组织管理、职责分工、技术支持、监督评估,以及药品采购、发放方面提出了明确要求和具体规定。这些政策和措施的出台,为有效开展艾滋病抗病毒治疗,保障医疗质量,提高病人生活质量,控制艾滋病疫情传播,维护社会稳定,起到了重要的作用。
为落实国家的有关政策,全国大部分省(自治区、直辖市)积极行动起来,相继制定了本省、本地区抗病毒治疗、自愿咨询检测等实施方案,并开始贯彻执行。但是,近一段时间来,我部陆续接到一些群众来信来访和电话询问,对部分地区不能及时落实国家的抗病毒治疗政策提出意见。以上情况反映出个别地方对国家艾滋病抗病毒治疗工作的有关政策重视不足、理解不透、落实不够、执行不力,导致部分应该享受免费抗病毒治疗的艾滋病病人不能及时得到抗病毒治疗。为进一步加强各地艾滋病抗病毒治疗工作,现就有关要求通知如下:
一、要提高对落实“四免一关怀”政策重要意义的认识,加强领导。各地要成立由卫生行政部门主要领导牵头,包括医政、疾控、监督等部门参加的艾滋病防治工作协调小组,组织开展艾滋病抗病毒治疗工作。要根据国家的有关政策,尽快制定本地区实施方案。各有关部门要各负其责,密切合作,杜绝推诿,切实发挥组织、实施和管理艾滋病抗病毒治疗工作的作用。
二、各地要认真学习贯彻《卫生部、财政部关于印发艾滋病抗病毒治疗和自愿咨询检测办法的通知》和《卫生部关于印发〈关于艾滋病抗病毒治疗管理工作的意见〉的通知》等文件精神,及时做好抗病毒治疗的机构、人员和技术等方面的准备。
医政管理部门要负责组织专家组,指定定点医院。专家组负责制订具体治疗方案,开展诊疗工作。承担艾滋病抗病毒治疗任务的医疗机构要负责收治危重、重症机会感染、有伴发疾病或者合并症的艾滋病病人,建立严格的抗病毒药品领取、发放登记制度。
地市级或县级卫生行政部门要依据治疗方案,负责组织协调落实家庭治疗工作。要组织疾病预防控制机构、乡村医生和社区医师,向到本辖区接受艾滋病抗病毒治疗的病人提供抗病毒药品,指导和管理艾滋病病人服药,建立个案治疗档案,监测和报告不良反应等。各级疾病预防控制机构要及时收集、汇总并上报治疗相关信息,做好抗病毒药物的储存、分发和调配工作。
各地卫生机构要实行首诊(问)负责制,对医院门诊和自愿咨询检测过程中新发现的艾滋病病毒感染者和病人,要开展关于治疗的咨询,提供当地开展免或减费抗病毒药物治疗地点等的信息,并有责任将需要治疗的病人转诊到当地定点医疗机构。
各地要统筹检测资源,对已掌握的符合免费治疗条件的感染者和病人及时进行CD4细胞检测,所需费用由中央和地方专项经费共同解决。
三、各级卫生行政部门要加大监督检查力度,保证国家免费抗病毒治疗的政策尽快得到落实。对拒绝为艾滋病患者提供咨询、治疗服务或违反艾滋病诊疗规范等问题,要及时予以纠正。我部将组织对各地工作落实情况进行监督检查。


二○○五年一月八日



公司股东诉讼内容之我见

——通过一起股东诉讼案例引发的法律思考

作者:刘莉
工作单位:黑龙江孟繁旭律师事务所律师

前 言
随着商事活动日益活跃,公司法意义上的纠纷呈上升趋势。在本次公司法修改后确立了很多新的诉讼类型,这些新的规定为股东权纠纷以及损害公司权益纠纷开辟了很多处理问题的捷径。笔者结合律师实际业务和公司法新规定深入剖析公司诉讼中存在的问题,主要从诉讼主体资格,诉讼切入点、判决如何执行等诸多方面论述。力求深入浅出,为实务操作有所启发。

案例:某中型集体企业改制为有限责任公司,新公司为原集体企业及其他企业共同组建成立,在新公司核发营业执照的当天,原集体企业主体注销。新公司股权结构确定为,职工集体股占总股本84.8%,由原劳服公司工会代表行使股权,A厂占10.6 %,B厂占4.6%。职工集体股未办理社团法人资格登记。企业成立初始董事成员五名,董事人选是由原集体企业的负责人作为职工集体股代表,与其他两厂负责人共同召开股东会选举产生。同日董事召开董事会,选举产生第一届董事长,作为企业的法定代表人。由于公司成立后不能保证职工集体股股东利益,职工联合召开职工大会,选举职工代表,先后召开股东会和董事会,重新选举董事成员,更换董事长。更换后原董事成员不执行决议,不交公司公章,不交接账务,致使新一届董事无法履行职务,从而引发纠纷。

本案是一个典型的公司股东权益纠纷,笔者认为解决问题主要从三个方面分析:第一、职工集体股的代表人身份确定问题或称股东身份问题;第二、股东会和董事会决议效力问题;第三、工商登记备案制度意义和作用;第四、用现行法律视角分析本案例操作规程。
一、股东身份问题
1、股东资格的基本要求
按照我国民商法基本原则,民事主体无疑应具有法律上独立的人格,即具有独立的民事权利能力和民事行为能力,股东也是一样。职工集体股本身虽然是所有职工共同享有权利的一个整体,但这个整体需要经过法律程序的确定。国家工商总局1999年下发的《关于企业登记管理若干问题的执行意见》第6条规定,社会团体(含工会)、事业单位及民办非企业单位,具备法人资格的,可以作为公司股东或投资开办企业法人。很显然,只有具备独立法人资格的主体才可以成为股东,才能确定独立法律地位。
2、职工集体股股权行使人确定
据前文所述已经办理社团法人登记的,可以作为公司股东。但是这个案例中84.8%股权持有人未办理法人登记,不仅如此,按照《中华人民共和国工会法》第13条基层工会组织所在企业终止,该工会组织相应撤销。所以导致该公司84.8%股权持有人“缺位”,应当办理股权承继。我国《公司法》有限责任公司有最高人数限制不得超过50人,不可能将所有的原集体企业职工都列为股东,职工集体股仍应为一个整体。在股权未量化到具体份额下,内部应为共同共有的关系。
按照民法原理,共同共有人可以依照契约形式或法律确定,由某个或某些共有人对外代表全体共有人执行事务,对内依法或依约在不损害共有人利益的前提下管理共有财产。笔者认为,新成立公司的工会可以作为股权持有人代表职工行使权利,或者类似案例中由全体职工集体股成员以“海选”方式推选代表作为“显名”股东代为行使股权。但需要指出, 这种“缺位”的状况属于公司股东意思自治范畴,不易于司法和行政手段干预解决,应由职工自行解决。

二、股东会或股东大会、董事会议事规则
1、确权在先,决议生效在后
股东会的效力取决于适格的股东召开并决议通过,这种“适格的股东”系指工商档案中体现的股东,或者公司内部用股东名册确定的股东。只有通过合法程序确认身份,股东之间权利义务才能被固定,才能是真正意义的实质股东。正因为这样,股权权利人或权利代表人的确定,才是涉足公司内部治理问题的前提,也是股东会或董事会效力确定的基础,没有民事权利何谈民事行为,笔者称其为“权利早于行为”。因此,本案例中召开职工大会进行代表选举是非常正确的,但谁有权参与职工大会,也就是该“缺位”的84.8%股权到底归哪些人共同所有,需要通过一个内部程序确定或者通过司法途径加以确定。只有在此基础上,选举代表人持有和行使该股权,并将此代表人身份记载入工商变更登记事项中才是股东身份的最终确定。否则,在股权承受人未确定的情况召开股东会显属本末倒置。
2、检讨股东会、董事会原根深蒂固的传统规则
(1)召集和主持会议的限制
此案例发生在《公司法》2005年修改前,按照当时的法律规定,有限责任公司股东会的召集和主持有严格的限制1,提议召集人最大限度放宽在代表四分之一以上表决权的股东,或三分之一以上董事,或者监事。如果三类代表不召集则会议无法召开。而且当时的《公司法》要求主持会议的人员,除董事长因事不能到会可以委托其他董事主持外,法律未授权其他人可以主持。所以当时很多的案例诉讼到人民法院,因为股东会、董事会程序问题不合法将决议确定无效。
(2)股东会或董事会决议效力的确定
曾经一段时间,法学学术上通说认为,对于股东会、董事会的决议效力的确定要注重实质,减少形式要求。对于无效决议的确定是以违背《公司法》强制性规定为标准,主要指:第一、决议通过比例违反强制性表决标准的限制2;第二、选举出董事、监事等高管人员是公司法资格上不允许担任的人员;第三、导致股权不平等或取消股东资格的;第四、决议无股东签名等实质性内容。对于撤销决议主要是依据是否履行了通知义务,是否存在场所或时间明显难以到达或参加的,或者召开会议不正当限制发言等实质性情况。但是,对于未按照法律要求由特殊人员(董事长或其他董事)召集或主持的情况,不能必然导致决议无效或撤销。可是在当时的法律背景下,公司法中许多的条款基于不易区分强制或任意性规范的差异,将决议效力认定的五花八门,此案也一样难逃宿命。
(3)新公司法为此带来曙光
2005年修改的《公司法》对此给予高度重视,第41条规定董事会或执行董事不召集,由监事会或监事召集和主持;监事会或监事不召集和主持的,代表十分之一以上表决权的股东可以自行召集和主持。这一规定即保护了中小股东的利益,同时也根治了董事怠于履行义务的行为。如果本案纠纷出现在此时,显然召集和主持均不存在法律障碍,只要董事、监事先礼后兵,留出适当期限,尽到提议召集的义务,股东在此“适当期限”3内仍不召集,股东会依法且依照公司章程议事规则更换非由职工代表担任的董事、监事人选,遂后,召开董事会更换董事长。既而,重新召开股东会修改公司章程。很显然在新公司法制度下,自行召开股东会将是一件轻而易举的事。
三、工商变更登记中登记备案制度意义和作用
1、公司登记事项变更内容及要求
(1)变更登记的内容
公司登记有设立登记和变更登记之分。公司设立时需要对4公司名称、住所、法定代表人姓名、注册资本、实收资本、公司类型、经营范围、营业期限和有限责任公司股东或者股份有限公司发起人的姓名或者名称,以及认缴和实缴的出资额、出资时间、出资方式,这一系列的事项办理登记。在公司设立后公司发生以上事项的变更,也必须及时到工商行政管理部门办理变更登记。公司登记事项的确立和变化,来源于公司内部组织机构(发起人大会、股东会、董事会或监事会)议事决定,决议成形后需要通过章程的修订版或章程修正案作为登记变更文件载体申请变更登记,变更登记后公司或工商行政部门则以新营业执照呈现给公众。

(2)变更登记的程序要求

工商登记变更来源于工商业主的申请,申请的材料中应具备法律或行政法规的要求。按照《中华人民共和国公司登记管理条例》(2005年修订)第27条规定公司变更登记应提交法定代表人签署的变更登记申请书、依法的决议和国家工商总局要求提供的文件。工商行政管理部门以法律要求的材料为依据,进行形式要件审查。笔者认为工商行政管理机关的审查的内容有:
第一、股东会或股东大会决议的参与人是否与工商档案登记股东相一致。用此决定股东会或股东大会通过的章程修正案通过程序是否实质内容合法;
第二、董事会会议参与人是否与工商档案登记的董事人员一致,用此确定除强制性议事规则之外其他实质内容是否合法;
第三、按照《公司登记管理条例》规定的要求提供的所需材料是否完备;
第四、对于法律、行政法规明确规定:决议事项通过程序有强制性规定的5,通过的决议参与人或通过标准、比例要符合法律要求。对于公司章程有特殊约定的,还应该符合章程特殊规则要求。
除以上的形式审查外,对于实质意义的审查,包括是否真实意思表示、来源是否合法等均不应在审查范围之内。

2、股东会与董事会决议在决议作出时生效,非以工商登记为决议生效要件
(1)股东会、董事会为公司组织机构,是公司内部治理的体现
公司内部经营决策、投资计划、更换选举董事或监事、增加或减少注册资本、公司合并分立或解散清算、修改公司章程等一系列行为是内部组织机构的职权,相反这些职权的运用同样是公司经营发展和确定公司管理人或代表人的基础。公司组织机构的这种内部治理内容的好与坏,成与败关系到每个股东的利益。其中,经营决策决定股东“收成”,董事人选甚或董事长的确定决定是否能够代表股东利益,是否能够侵害股东权益,至关重要。这种重要在于对于公司内部股东权益的直接影响,这是商事主体在设立时,所有的股东所追求的最终目标,即利益最大化的目标。因此,股东会、董事会的决议在绝大多数的情况下均为了股东利益最大化目标努力着,这当然不涉及外部问题。所以通过股东会或董事会性质和特点分析,笔者认为,股东会或董事会所作出的决议不需要登记即生效。

(2)变更登记对第三人的效力
笔者同样注意到,股东利益最大化是否侵害第三人或债权人利益,是否因为公司代表人更换而造成不当代理关系,这无论对公司股东、第三人或债权人均是最担心的后果。按照《合同法》第49条表见代理订立合同的效力确定,如果公司相对人有理由相信已经被罢免的法定代表人仍为公司代表人与其订立合同,这种代理行为是有效的。另外,公司法对于法定代表人的变更是办理工商登记变更的事项,需要在变更决议作出后30日内办理变更登记。但是此事项的变更登记仍然是属于“宣示性”行为,所产生的是公示效力,而非设权效力。该法定代表人不能因为未登记而否认股东会或董事会决议的效力。那么对于善意第三人,应基于合同法原理确定合同效力,但该越权行为人对其造成的损失承担对公司或股东的赔偿责任。这也正是将来在制订公司章程时应该考虑的现实问题,将赔偿责任作以细化规定,得以防微杜渐。