房产共有关系的法律疑难探析
张生贵律
【导读提示】
房屋等不动产所有权经历了从财产共有到财产单独所有的发展过程，共有财产极易发生纷争，管理利用甚为不便。现代各国的财产所有权以单独为常态，共有为例外，在婚姻家庭和特殊身份关系的私人之间，法律规定为共同共有财产关系。
实践中处理共有纠纷，常常有约定共有、视为共有、共有管理、共有财产分割等几类共有权争议。审判思路也不同于所有权确认纠纷的处理原则，关于共有的法律依据为《物权法》第八章第九十三条至第一百零五条规定。以往的产权登记中尚未对共同共有人列为登记范围，司法裁判中往往错将产权登记作为排斥共有关系的根据。
【案情概要】
原告与被告系母子关系，被告系原告的母亲，一家人共同居住在北京市朝阳区，此房屋原系原告的父亲承租的直管公房，原告自1993年10月份搬入此房与原承租人及被告共居生活，原告的户口自1992年迁入。2000年2月份承租人去世，承租的公房由原告继续居住至今，期间未变更承租人。
2009年12月09日被告向法院诉请原告搬离此房，原告则起诉确认房屋所有权，法院经审理后，依照产权登记情况，判决驳回原告的诉讼请求，之后原告再次起诉要求确认居住房为原被告共同共有，法院再次判决驳回。
原告认为涉案房屋应属共同共有，向法院提出再审申请。
【法律探析】
根据国务院房改政策及北京市房改配套规定，原承租人去世后，与原承租人共同居住的家庭成员均具备标准价或成本价回购直管公房的权利和资格。2000年5月份原告出资从公房产权管理单位回购房改房，被告为持证人，全家人共同居住使用此房，2001年1月19日办理产权，房产证持有人登记为被告。基于特定的家庭关系及购房的事实，此处房改房的权属为家庭成员共同共有。《民法通则》第七十八条规定，《物权法》第九十三条、第一百零三条，第一百零四条之规定，原告与被告的户口均在此房，且一直共同居住，原告与被告均为原承租人家庭成员，享有同等的回购权，具备法定房改的资格，购房款系由原告交付，应予确认原告与被告对 “房改房”享有共同共有的权利。
法院判决机械化裁处，遗漏定案重要事实：房屋初建时原始入住、出资购房并长期管理，家庭成员共居生活。裁判文书出现了“认定事实”、“采用证据”、“适用法律”错误的情形，将共同共有法律事实错按所有权属争议裁决，定性不当。裁处本案应本着“尊重历史，面对现实，坚持人本”的原则，妥善处理家庭争议。
【律师点评】
1、房源决定“共有”基础：
⑴、1992年以前原告的父亲承租公有住房，1992年8月份危改拆迁过渡，1993年10月份回迁安置到此房，拆迁前后一直随父母共同居住生活，户籍也迁入此房，原承租户主与产权单位订立公房承租协议，原告继续为共同居住人。
⑵、2000年2月份原承租人去世，2000年5月份房改，原告出资以被告名义购买此房。
⑶、法律法规规定了公房对家庭具有的保障性质：
《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第十八条规定，职工按成本价或标准价购买的公有住房，每个家庭只能享受一次；《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》第三条、第四条规定，承租户购买公有住宅楼房实行限量，购房人购买承租公房按家庭人口计算。可见国务院及北京市政府规定，公有住房的销售对象是承租公房的整个家庭，并以家庭成员同意购买为前提，一个家庭只能享受一次，不仅仅是承租方个人。公有住房的出售对象具有特定性，明显区别于一般商品房买卖，公有住房的购房主体是城市承租公有住房的家庭成员，带有很强的政策性，这是公有住房的福利性决定的。
房屋作为家庭的一项重大财产，是维持家庭的共同生活的必然需要，公有住房出售对象是家庭，决定了购买公有住房后的产权应归家庭成员共同共有。
如果认为以谁的名义登记，产权就属于谁独有，就会出现名义登记人擅自出售而造成其他共同居住人居住困难的境况。这一点在《城市公有住房管理规定》第二十八条、《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》第十二条、《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第119条的规定得到确定。被上诉人辩称房证写谁名字就是谁的房子以及原审驳回上诉人关于共有的主张，都是错误认识。
⑷、早些年房屋所有权证没有关于共有人登记备案的规定，房改时原告出资回购公有住房，“出资、共同管理，共同管理和承担义务”的客观事实，是转化为共同共有法律关系的基础。即使房屋产权证上未明确记载原告一家为共同共有人，根据民事权利由司法确认法律原则，原告与被告共同构成诉争房屋的共同共有权人。
2、面对现实彰显法律效果：
本案起因于此前被告起诉原告腾房，为避免持证人以“产权登记”为名赶撵共有人，原告不得已而为诉。实践中公有住房进行房改后，持有产权证的家庭成员起诉共同居住人腾房的情况较多，根据各地处理此类案件的司法实践看，共同居住人与承租户代表对公有住宅享有共同使用权，原承租人去世后共同居住的家庭成员享有继续承租的权利。
3、综合适用法律：
⑴、确认“共同共有”需综合法条逻辑：
住房制度改革政策解决了很大部分城市低收入民众居住困难，妥善处理房改房纠纷问题，结合国家政策，依据《民法通则》第七十二条、第七十八条、《民法通则若干意见》第88条；《物权法》第九十三条、第九十五条、第一百零三条、第一百零四条规定；参照《婚姻法司法解释（二）》第十九条、《最高院关于离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第20条、《继承法》第二十六条二款规定，综合认定，原审简单化裁处，难免产生错误。
⑵、司法实践中判断是否共同共有，不仅要考查“有约定或约定不明”的要式行为，也要考查“没有约定”的事实状态。
依据《物权法》规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定或约定不明的，除家庭关系外，视为按份共有。物权法对因家庭关系形成的共同共有做出明确规定，上诉人的情况具备要共有的全部法律要件，一审仅认为“不能证明口头约定”即做出判决，没有考查实际共有的事实状态，属于遗漏了重要事实。
实践中对物权内容发生的争议，利害关系人可以请求确认，如果有约定按约定，没有约定的，则应当综合分析判断。本案中上诉人家庭成员关系、出资、居住管理使用的事实，足可认定共同共有。
⑶、权属登记推定效力不能否决客观事实：
从《物权法》第19条、第33条规定看，产权登记机关的登记行为在法律上属于推定效力。当事人提出证据证明其为真正权利人的，可以推翻这种推定。本案属于权利人之间的内部争议，并非物权以外第三人争议。所有权证的公示公信力指向的是发生交易后的善意第三人，根据内外有别和维护事实上真正权利人的司法原则，一审以产权登记为由裁判物权内容的基础事实，属于错误解读行政机关权属登记的法律性质。
北京市天依律师事务所张生贵律师整理点评13240422999
浙江省淡水渔业生产和资源保护暂行规定
浙江省人大常委会
浙江省淡水渔业生产和资源保护暂行规定
浙江省人大常委会
（1984年11月11日浙江省第六届人民代表大会常务委员会第十次会议通过）
目 录
第一章 总 则
第二章 渔业资源
第三章 渔业水域环境
第四章 渔业生产权益
第五章 渔业专业户、联合体
第六章 渔政管理
第七章 奖励与处罚
第八章 附 则
第一章 总 则
第一条 为了保护、繁殖和合理利用淡水渔业资源，维护生产秩序，保障国家、集体和个人的渔业权益，促进淡水渔业的发展，适应人民生活的需要，根据国务院《水产资源繁殖保护条例》，结合我省情况，特制定本规定。
第二条 本规定适用于本省范围内的淡水渔业资源及其赖以繁殖成长的江河、湖泊、池塘、外荡、水库、山塘等水域。
第三条 淡水渔业生产必须遵循生产规律，加强科学研究和人才培养，采取科学的生产方法，既要积极开发生产，又要重视保持水域的生态平衡，繁殖渔业资源。
第四条 本规定由各级人民政府组织实施。
第二章 渔业资源
第五条 重点保护品种
1、鱼类：青鱼、草鱼、鲢鱼、鳙鱼、鲤鱼、鲫鱼、罗非鱼、白鲫、长春鳊、三角鲂、团头鲂、鲴鱼、鲚鱼、鳜鱼、银鱼、鲻鱼、梭鱼、河鳗、黄鳝、鲥鱼、香鱼、中华鲟、虹鳟、四鳃鲈鱼、倒刺()、光唇()（石斑鱼）、土布。
2、虾、蟹类：淡水青虾、白虾、河蟹。
3、贝类：三角帆蚌、褶纹冠蚌。
4、其他：鳖（甲鱼）、乌黾、鼋、大鲵（娃娃鱼）、扬子鳄。
第六条 主要品种的可捕标准
1、鱼类：青鱼二斤以上；草鱼、鲢鱼、鳙鱼一斤以上；鲤鱼半斤以上；鳊鱼、鲂鱼三两以上；鲫鱼、鲴鱼二两以上；鲻鱼、梭鱼三两以上。
2、虾、蟹类：淡水青虾、白虾体长三厘米以上；河蟹一两半以上。
3、其他：鳖半斤以上。
低于上列捕捞标准的幼体不得捕捞；捕获的幼体应立即放回水域。
第七条 禁止捕捞鼋、扬子鳄、大鲵。
第八条 捕捞三角帆蚌、褶纹冠蚌和蟹苗、鳗苗，由县水产行政部门统一安排。
第九条 禁渔区和禁渔期
1、各市（行署）、县对管辖水域内的鱼类主要产卵场、越冬场、幼体索饵场，应设置标记，规定禁渔区、禁渔期。
2、河蟹禁渔期，全省统一规定为四月一日至九月十五日。
第十条 渔具和捕捞方法
渔具和捕捞方法要有利于保护水产资源，对于损害水产资源的渔具和捕捞方法，分别情况，予以禁止和限制。
1、严禁炸鱼、毒鱼。
2、严禁滥用电力击鱼。电捕鱼船必须持有县水产、渔政部门发给的许可证，作业限于本单位养殖水域，限于使用直流电，时间限于十一月至翌年二月。
3、使用鸬鹚捕鱼，必须限制作业场所和时间，并逐步予以淘汰。
4、禁止制造、出售和使用不符合规定标准的渔具。渔具标准由县（市）作出规定。
第三章 渔业水域环境
第十一条 任何单位和个人必须遵守《中华人民共和国环境保护法（试行）》和《浙江省防治环境污染暂行条例》。向渔业水域排弃污水、油类、油性混合物等污染物和废弃物，必须符合国家环境保护有关规定和渔业水质标准。各级环境保护部门应严密监督，严格管理。
第十二条 因卫生防疫和驱除病虫害等，需要向渔业水域投注药物，以及农村浸麻，应事先同水产部门联系，并采取有效措施，使其对渔业资源的影响减少到最低限度。
第十三条 水利建设和其他建设工程要兼顾水产资源保护，在鱼、虾、蟹洄游的通道筑坝，应由建设单位或经营单位采取有效的救鱼措施，在鱼、蟹生殖洄游季节，适时开闸纳苗，增殖资源。禁止在闸坝上下拦网捕捉。
第四章 渔业生产权益
第十四条 国家或集体所有的渔业生产水域，其所有权受法律保护。
国家投资建设的水库，由水库管理部门经营渔业生产，也可与沿岸集体单位、渔业专业户和经济联合体联合经营渔业生产；集体兴建的水库属集体所有，由集体统一安排，采取各种承包形式经营渔业生产。
国家投资建设的池塘，可以由国营企事业单位经营，也可以与集体单位、渔业专业户和经济联合体联合经营；集体建设的池塘、山塘属集体所有，可以由集体渔场经营，也可以由个人、渔业专业户和经济联合体承包经营。
第十五条 农户在承包稻田养鱼，受法律保护。
第十六条 外荡水面要明确使用权，由县（市）人民政府发给使用证，长期不变。
第十七条 外荡水面是渔民赖以生产生活的基地。外荡水面划给专业渔民从事渔业生产的，不要轻易变动。划给水面过大的，可与当地农民联营，也可通过协商，经县（市）人民政府批准，划出部分水面，由当地农民经营。
第十八条 渔业生产者的经营使用权，其渔业水域和生产设施、产品，受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。对经营使用权有争议的，由市（行署）、县人民政府根据有利生产、有利团结的原则，召集双方协商解决。协商不一致的，由人民政府裁决。
第十九条 已围的海涂和荡漾，需要开挖渔塘用于养殖的，由当地县（市）人民政府统一规划，明确所有权和使用权。
第二十条 江河、湖泊、外荡水域应统一规划，合理布局，综合利用，积极发展淡水渔业。种草、种菱、拦坝养鱼不得影响通航和水利灌溉。
第二十一条 拥有水面所有权、使用权的单位，必须做出渔业发展规划，积极开发利用。无正当理由、长期没有开发利用的荒废水面，当地县（市）人民政府可作出决定，收取闲置费，并可由其他单位承包经营。
任何单位和个人未经批准不得填毁鱼塘、湖荡、河流，不得围湖造田或填河建房。如确有需要，必须经县（市）以上人民政府批准。
第五章 渔业专业户、联合体
第二十二条 渔业专业户、经济联合体的合法权益受法律保护。任何单位和个人不得干涉其经营自主权，不得侵犯、破坏其渔业水域、生产设施和产品，不得向其非法索取鱼货、摊派费用。
第二十三条 维护经济合同的严肃性。渔业专业户、经济联合体依法签订的承包合同受法律保护。任何一方不得擅自变更或解除合同。
第二十四条 渔业专业户、经济联合体应严格遵守国家渔业政策、法律和有关规定，重视保护水产资源，依法纳税和照章交纳水产资源增殖费。坚持文明生产、文明经营，不得进行违法活动。
第六章 渔政管理
第二十五条 加强淡水渔政管理。各市、县应根据发展淡水渔业的需要，建立渔政机构，或配备专职渔政干部，具体负责国家渔业法规和本规定的贯彻执行。
第二十六条 各地可以组织群众性的渔业管理委员会或护渔小组，制定乡规民约，在渔政部门的指导下，依靠群众，搞好渔政管理。
第二十七条 淡水渔业水域按行政区划分别由各市（行署）、县管理。毗连水域管理界限不清的，由有关方面协商解决。协商不成的，由上一级人民政府裁决。
第二十八条 从事捕捞生产的渔民必须向所属县（市）水产渔政部门申请登记，凭渔业许可证进行捕捞生产。
第二十九条 外省（市）渔船来我省水域捕鱼，省内渔船跨县（市）捕鱼的，需持有当地县（市）水产渔政部门发给的许可证，并遵守当地规定。
第三十条 因科研教学及其他工作需要，从事与本规定有抵触的活动时，应经有关县（市）水产渔政部门批准，领取许可证。
第三十一条 渔（农）民在江河、外荡等水域从事捕捞生产，应按当地县（市）人民政府的规定，交纳资源增殖费，用于放养鱼苗、增殖资源和渔政管理。
第三十二条 渔政管理人员依法执行渔业法规，违反本规定者，必须接受查处，不得逃避、抗拒和报复。工商行政、交通等有关部门、单位和个人应该支持、协助。
第三十三条 破坏水产资源，破坏渔业生产单位、渔业专业户和经济联合体的生产，违反《治安管理处罚条例》的，由公安机关处理。构成犯罪的，由公安、司法机关依法处理。
第三十四条 各级渔政管理人员要遵纪守法，秉公办事，忠于职守。对违纪违法者，必须严肃处理。
第七章 奖励与处罚
第三十五条 对下列模范遵守、坚决维护国家渔业法规和本规定的单位、人员进行表扬奖励：
1、认真执行国家渔业法规和本规定，发展渔业生产，保护渔业资源有显著成绩者；
2、在保护繁殖淡水渔业资源方面，积极开展科学研究和培养人才，取得显著成绩者；
3、坚持安全生产、防止事故和发生事故时抢救的有功人员；
4、检举和查处违反国家渔业法规和本规定案件的有功人员。
第三十六条 对下列违反国家渔业法规和本规定者，视情节轻重，分别处以没收鱼货渔具、赔偿损失、罚款，给予行政处分，直至追究刑事责任：
1、无渔业许可证进行捕鱼者；
2、毒鱼、炸鱼、滥用电力击鱼等破坏渔业资源者；
3、偷、抢鱼虾及其他水产品者；
4、侵犯渔业专业户、经济联合体的合法权益者；
5、违反本规定，造成水产亲体、幼体损失者；
6、在禁渔区、禁渔期捕捞者；
7、在闸坝上下拦网捕鱼者；
8、违反环境保护法规，排放有毒污水，造成水产资源损失者；
9、偷窃渔船、渔具和破坏养殖设施者；
10、妨碍渔政管理人员执行公务者。
干部带头、怂恿、支持违反本规定者，要追究责任，严肃处理。
违反国家渔业法规和本规定，情节严重，触犯刑律者，依法追究刑事责任。
经济制裁具体办法，由市、县人民政府根据实际情况作出规定。
第三十七条 对违法者的经济处罚，当事人必须执行。如对处罚不服，可向县（市）以上渔政部门申请议决。对渔政部门的决定，当事人如仍有异议，可依法在接到处罚决定之日起十五日内向人民法院起诉。到期既不起诉又不履行的，作出处罚决定的机关，可向人民法院申请强制执行
。
第三十八条 对违反本规定者实行经济制裁所得收入，除百分之二十作为本规定第三十四条的奖励金外，其余部分用于补偿经济损失、增殖资源和渔政管理。
第八章 附 则
第三十九条 本省以前发布的有关规定，凡与本规定有抵触的，以本规定为准。
第四十条 本规定自1985年1月1日起施行。
1984年11月11日
