宜春市人民政府关于批转市土管局《宜春市城市规划区内征用土地暂行规定》的通知
江西省宜春市人民政府
宜春市人民政府关于批转市土管局《宜春市城市规划区内征用土地暂行规定》的通知
宜府发〔2001〕18号
各县（市、区）人民政府，市政府各部门：
经市政府研究，现将市土管局《宜春市城市规划区内征用土地暂行规定》批转给你们，请结合实际，认真贯彻执行。
二ＯＯ一年七月十七日
宜春市城市规划区内征用土地暂行规定
第一条 根据《中华人民共和国土地管理法》和《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《江西省征用土地管理办法》等法律、法规规定，围绕“创生态名城、建赣西强市”的目标，制定本暂行规定。
第二条 宜春市城市规划区内的土地征用必须遵守本暂行规定。
第三条 征用土地必须贯彻十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策，必须符合土地利用总体规划和土地利用年度计划，具体建设项目必须符合城市建设总体规划。
第四条 国家工程项目和城市建设用地依法对农村集体土地实行征用，区、乡（镇）人民政府和街道办事处应协同土地管理部门做好征用土地工作，其他有关行政部门、企事业单位配合征用土地工作的实施，村民委员会、村民小组（居民小组）应当做好征地的宣传、动员思想工作，及时提供被征用的土地，任何单位和个人不得阻挠征地工作。
第五条 征用土地实行统一规划、统一征用、统一供地的原则，土地管理部门负责征用土地工作的实施，用地单位或个人不得直接与被用地单位和个人洽谈征地条件、签订征地协议。
第六条 建设项目征用土地，用地者应当向市土地管理局提供县（市）人民政府用地申请书和下列文件资料：
1、项目可行性报告及批复或县级以上人民政府主管部门的建设立项批准文件；
2、建设用地红线图；
3、建设用地平面布置图；
4、建设用地单位的有关资质证明或企业营业执照；
5、建设资金证明或计划部门的批复；
6、外资投资者的法人证书，经营章程和批准合同；
7、建设用地规划选址意见书。
第七条 市土地管理部门接受用地申请材料后，根据政府年度建设计划和上级下达的年度用地指标，进行用地预审，经过预审同意用地的，应当与用地者洽谈、签订征地包干协议。征用土地的各项经费由市土地管理部门包干，包干费包括各种土地补偿费和征地工作经费，由用地者支付，土地补偿费按规定标准计算，征地工作经费在征地包干总费中提取2%。用地者预付包干费的80%以后，市土地管理部门开始实施征地工作。
第八条 市土地管理部门按照下列程序征地：
1、根据县级以上人民政府立项批复和城市规划选址意见，进行土地勘测定界。
2、进行征用土地的调查。调查内容包括：被征地单位和被征地块的权属、面积、地类、青苗、地上附着物等基本情况。
3、与被征地单位协商征用土地补偿安置方案，签订征用土地协议书。
4、填写建设用地项目呈报说明书，编制征地方案、供地方案、农用地转用方案、补充耕地方案。
5、根据征用土地的审批权限，分批次逐级上报至有批准权的人民政府批准。
6、征用土地方案经依法批准后，由市人民政府在被征用土地所在地的乡（镇）、村、居委会发布征地公告。
7、根据供地方案，用地者交清征地包干经费、报批规费和有关税费后，出让或划拨土地，填发建设用地批准书。
第九条 征用土地应当给被征地单位支付土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费，应按宜春市实施办法的规定执行。
第十条 征用土地用于城市公共设施用地、公益福利事业用地、中小学教学用地、政府兴办的福利性医疗卫生用地按规定标准的60%计算；经营性商业用地按规定标准上浮20%计算；一般工业项目和招商引资工业项目按规定标准的80%计算。重大工业项目和重大招商引资项目按规定标准的60%计算。
第十一条 国家交通、能源、水利等重点工程项目和基础设施建设征用土地的补偿费、安置补助费按国家规定的标准执行。市政府确定的公园、城市道路和其它公共用地按规定给予适当补偿。
第十二条 下列建设项目征用土地的补偿安置方案，经市政府审查认定后，被征地单位拒不签订征用土地协议的，市土地管理部门可以按照征地审批权限将征地的有关材料先行报批。用地申请经依法批准，并按上级土地管理部门认定的补偿安置方案给予了补偿安置后，被征地单位仍阻挠征地工作的，可以强制征用：
（一）国家和省重点工程建设以及公路、铁路、机场、水利、电力生产建设项目。
（二）城市规划区内的市政和公共公益建设项目。
第十三条 征用的土地地上有附着物和青苗的，按实际损失补偿，在公布征地方案后抢种的树木和抢建的设施不予补偿，地上附着物补偿费具体标准按下列规定执行。
1、需要拆迁地上建筑物、构筑物征地建设的，按照国家、市有关房屋拆迁安置办法和补偿标准的规定执行。
2、城市规划区内的商品性菜地、水田、旱地等土地上套栽的树木不给补偿费，已成果园的按果园标准给予补偿。
3、树木补偿，仅限于房前屋后的零星树木，按其株数、大小、结果情况进行补偿，其标准为：
柑桔、橙、柚、金桔、梨、桃、李、板栗和其它果树每株补偿标准为：成林结果树每株50—80元；成林未结果树每株30—50元；种植二年以下的幼龄树每株10—20元；
杉、樟、柏、油桐、棕树等树木，按距离地面10厘米以上的地径为标准，分别按地径计算。11—50厘米，每株补偿20元；51—80厘米，每株补偿15元；81—100厘米，每株补偿10元；101厘米以上，每株补偿5元；其它树木，每株补偿5—10元。其树木归被征地单位或个人所有。
4、粪坑补偿：“三合一”混凝土砌筑的粪坑，每平方米面积补偿30元；一般粪坑，每平方米补偿20元。
5、迁移坟墓补偿：征用土地上的坟墓，应限期予以迁移。其补偿标准为：新坟（五年以内，含五年）每穴200元；老坟（含火葬坟和五年以上）每穴160元；无主坟由建设用地单位妥善处理。
6、被征土地上的违章建筑、构筑物,一律无偿自行拆除。
第十四条 征用土地涉及房屋拆迁的，必须给被拆迁房屋的所有者支付房屋搬迁补偿费，补偿标准按市城市房屋拆迁的规定执行。
第十五条 拆迁户重建房屋的用地，按下列情况办理：
（一）统一安排了还建地的，必须在还建地上建房，除一次性付给拆迁户房屋拆迁补偿费外，不再支付宅基地的补偿费用。
（二）未统一安排还建地的，除一次性付给拆迁户房屋拆迁补偿费外，还应按照第九条标准给予宅基地补偿，但不得重复计算征用土地面积。
第十六条 土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费属个人的补偿给个人，属集体的补偿给集体。
土地补偿费、安置补助费必须专款专用，主要用于兴办乡、村企业，发展农副业生产，进行农用土地开发和农田基本建设。其中安置补助费经村民会议同意，可以按安置补助费除以劳动力人数的平均数，分别拨给自谋职业者作为就业补助或者支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用；安置人员由村组集体经济组织安置在村组兴办的企业就业的，安置补助费由村组集体经济组织管理使用。
第十七条 被征地的农村集体经济组织应当将征用土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。使用各项征用土地补偿费，必须报乡（镇）人民政府或街道办事处备案后执行。
第十八条 征用土地补偿安置情况的落实和被征地单位对征用土地补偿安置费的管理、使用以及收益、分配，由市土地管理部门和乡（镇）人民政府、街道办事处进行指导和监督检查。
第十九条 村民小组的耕地全部被征用的和人均耕地200平方米以下的，农业户口可以转为城市非农业户口，其集体所有的土地转为国有土地，农业户口转为非农业户口按省政府的有关规定办理。
第二十条 人均耕地200平方米以下的村组，土地全部征用后，被征地村、组可以按人平30平方米以内的标准，安排一定数量的土地作为农民劳力安置用地，用于生产就业用地和住宅用地。劳力安置用地不得非法转让。私自转让的，由市土地管理部门会同市政府有关部门没收非法所得，并无偿收回劳力安置用地。
第二十一条 土地被依法征用后，由市、区人民政府有关部门核减农业税和其它税费，被征地单位不再缴纳原承担的该土地的税费和国家定购粮等任务。
第二十二条 违反本办法规定，有下列行为之一的，依据《土地管理法》及其实施条例和《实施办法》的有关规定给予处罚：
（一）未征先用、征而不用、少批多占等非法占用土地的；
（二）化整为零、骗取批准用地或者越权批地以及其他非法批准用地的；
（三）克扣、截留、挪用、非法占用被征地单位的补偿费和安置补助费的。
第二十三条 土地管理部门要加强征用土地的管理，切实加强土地一级市场的垄断，任何单位和个人不得无理阻挠。违反本暂行规定的，按《中华人民共和国土地管理法》等有关法律法规进行处理。
第二十四条 本暂行规定由市土地管理局负责解释。
第二十五条 本暂行规定自公布之日起施行。
论强制执行程序中的拍卖
陕西省高级法院：张工 曹文强
拍卖（auction）一词源于拉丁语augere,本意是“增加”，是一种古老又特殊的订立买卖合同的方式。拍卖起源于古代奴隶社会，有文字记载的拍卖活动产生于公元前500年，史料中最早关于拍卖的文字记载是古希腊史学家希罗多德在他所著的《历史》一书中记述了古巴比伦的新娘拍卖习俗。拍卖行产生于古代罗马，是古罗马对世界的一大贡献。所谓拍卖是指以公开竞价的方式，将特定物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式。我国1991年的《民事诉讼法》首次在执行程序的强制执行措施中规定了强制拍卖，首次以立法的形式明确了强制拍卖的法律地位。1997年1月1日开始实施的《拍卖法》也对法院拍卖作出了规定。但是，由于法律规定得不具体，缺乏可操作性，各地在理解和适用上也不尽一致，导致法院拍卖在实践中存在一些问题。笔者仅就强制执行程序中拍卖的理论和实践问题提出一些不成熟的观点，希望能对司法实践起到参考借鉴作用。
广义上的拍卖，又称竞卖，是指以公开竞价的方式格财物卖于出价最高者。在学理上，根据不同的标准可以将拍卖分为不同的种类，其中，以拍卖的主体以及拍卖程序为标准，可以将拍卖分为强制拍卖和任意拍卖。所谓强制拍卖，又称公力拍卖，是指国家机关依照有关规定，对已查封的财产所实施的拍卖，其主要目的在于清偿债务。所谓任意拍卖，又称私力拍卖，是指由私人所实施的拍卖，其主要目的则在于转让财产的所有权。作为执行程序中的变价措施的拍卖属于强制拍卖的一种，即执行机关依照有关强制执行方面的法律规定，将所查封的债务人财产实施拍卖，以实现财产变价的一种执行措施。为与民法上私的拍卖及其他强制拍卖相区分，我们不妨将执行机关所实施的拍卖称为法院拍卖。如非特别说明，下文所说的拍卖即指法院拍卖。
一、关于拍卖的性质
强制执行程序中拍卖与民法上买卖一样，都会涉及到不特定的民事主体，涉及到民事权利的得失变更，都需要一系列的制度设计予以调整和规范。而对拍卖的性质如何认识，如何定位，将直接影响到拍卖的法律效果，影响到这些民事权利的得失变更。因此，研究拍卖，有必要首先弄清拍卖的性质。
(一)拍卖性质的诸学说
强制执行程序中的拍卖究竟属于何种性质，学界历来众说纷纭，各国立法例也各不相同。归纳起来，主要有以下三种学说：
1．私法说
该说认为，强制拍卖是私法上买卖合同的一种。拍卖公告为要约引诱，应买表示为要约，拍定的表示则为承诺。二者合致而成立买卖契约。拍定人系继受债务人对于拍卖物的所有权。但主张私法说的学者之间，对何人应作为出卖人也存在很大分歧，并由此形成了以下四种不同的学说：
(l) 执行机关为出卖人说。该说认为，执行机关既不是债权人的代理人，也不是债务人的代理人，而是基于法律赋予的独立权限所为的买卖，所以应将执行机关视为出卖人。
(2)债权人为出卖人说。该说以债权人可以处分债务人的财产为根据，将债权人视为拍卖法律关系中的出卖人。德国在历史上采私法说时，多数学者均将债权人视为出卖人。
(3) 债务人为出卖人说。该说认为债务人应为拍卖法律关系中的出卖人，即债务人与拍定人之间基于拍卖而成立买卖契约。日本多数学者采此观点。
(4)担保物的所有人为出卖人说。该说反对将执行机关作为出卖人，认为执行机关只不过是拍卖手续的实行者，如果将拍卖机关作为出卖人，势必由国家来负瑕疵担保责任，这与民法中的买卖由债务人负瑕疵担保责任的规定不符。担保物的所有人通常是债务人，但也可能是债务人之外的第三人。因此，一般来说，将担保物的所有人视为拍卖的出卖人才比较妥当。
2．公法说
该说认为，法院拍卖与私法上的买卖不同，拍卖行为是公法上的处分行为，该种行为虽以买卖的方式进行，但其法律效果并不当然适用民法上买卖契约的原则，故法院拍卖的效力，能使拍定人原始取得标的物的所有权。公法说又可具体分为以下三种学说：
(1) 公法契约说。该说认为，从理论上来说，拍卖与私法上的买卖不同。私法上买卖的实质效果首先应该由债务人承担，而拍卖的结果仅是债务人免除债务而已，二者并不相同，拍卖是一种公法上的买卖。
(2) 类似公用征收之公法上处分说。日本学者雉本朗造、松冈义正、齐藤秀夫及柚木馨等采此说。该学说主张，强制拍卖为类似于公用征收的公法处分，其虽然采取了买卖的形式，但因系执行机关依职权剥夺了债务人的所有权并将之移转给拍定人，所以与公用征收类似。我国学者史尚宽先生也认为，强制执行法上的拍卖为公法行为，其实质为类似于公用征收之司法处分。大多数主张公法说的学者都持这种观点。
(3)裁判上的形成手续(行为)说。该说把强制拍卖与裁判上的和解、调停同视为一种裁判上的形成手续（行为）。拍卖作为一种裁判上的形成手续，介于因当事人双方契约和仅因一方当事人行使形成权这两种引起权利变动的原因之间，属于公法上的国家处分。在拍卖物所有权移转时，以拍定这种裁判上的形成行为补充所欠缺的执行债务人的意思。
3、折衷说
该说认为私法说和公法说各有偏颇。实际上，拍卖有双重性质，一方面，就程序法而言，拍卖是公法上强制处分；另一方面，拍卖又具有私法上买卖的性质及效果。可见，折衷说是私法说和公法说的调和折衷。
（二）笔者的立场
对强制执行程序中拍卖性质的认识和定位，首先应该从拍卖制度设置的目的中求解。在关于金钱债权的执行程序中，拍卖作为一种变价方式，其目的在于通过一定的程序最大限度地实现标的物中所蕴含的经济价值，以使债权人的债权得到充分满足。拍卖的这一特殊目的，要求其应有自己特殊的规则；又如在法律效果方面，执行中的拍卖应特别强调拍卖效果的安定性，以免因拍卖而引发新的法律关系，导致执行程序复杂化。但是，如果将执行程序中的拍卖完全等同于民法上的拍卖，上述这些特殊的制度设计将无从达成，拍卖制度设置的本来目的也必将因此而大受影响。相反，如果将执行程序中的拍卖定位为公法上的处分行为，就可以不必拘泥于民法上买卖的一般原理，完全从拍卖的目的着眼设计相关的程序制度，以最大限度地发挥拍卖的变价功能。
其次，从执行行为的性质来看，拍卖也应该属于公法行为。如前所述，现代各国均将国家视为强制执行权的唯一主体，将强制执行视为国家基于公权力而实施的公法行为。拍卖作为一种变价的方法和手段，是关于金钱债权执行中第二阶段的执行措施，其与查封一样，均为国家执行机关基于公权力而实施的执行行为。拍卖既然是一种执行行为，自然也应属于公法上的处分行为。
综上，将执行程序中的拍卖定位为公法上的处分行为，在理论上更能自圆其说，在实践中更有利于执行目的的实现，值得注意的是，我国最新公布的《强制执行法草案》第四稿(2003年7月10日)也采取了这一立场，该草案第129条规定：“拍卖、变卖可以由执行员自行实施，也可以委托有关机构实施；委托有关机构进行变价的，执行员应当监督其按照本法的规定进行。”当然，将拍卖视为公法上的处分行为，并不意味着其与民法上的买卖水火不溶。实际上，拍卖程序和效果在很多情况下与买卖并无不同，因而在很多情况下，完全可以用民法上的买卖对拍卖进行评价。
二、关于拍卖程序
作为执行程序中的一种强制执行措施，强制拍卖与任意拍卖在主体、原则、程序和方式等诸多方面都有很大不同，自然无法仅仅以民法上的拍卖制度和规则对强制拍卖进行规范和调整。正因为如此，许多国家都在有关强制执行方面的法律制度中对强制拍卖作了详细规定。例如，德国除了在《民事诉讼法》中对强制拍卖作了规定之外，还有作为单行法的《强制拍卖与强制管理法》，日本民事执行法以及我国台湾地区强制执行法中对强制拍卖的程序和方法也作了相当详细的规定。而我国民事诉讼法涉及到拍卖的规定只有两处条文，《执行规定》虽然对拍卖进一步作了细化，但总的来看仍比较笼统，远远不能满足实践的需要。正是因为法律规定存在严重缺漏，导致执行实践中的变价程序缺乏规范和制约，各种各样的暗箱操作屡见不鲜。这种状况的存在，已经严重影响到了当事人的合法权益，大大降低了执行的质量和效率。因此，如何进一步细化和完善拍卖程序，已成为我国今后立法中必须着重予以解决的一项重要课题。基于这种考虑，本节拟参考德国、日本及台湾地区有关强制拍卖的立法、判例、学说，并结合我国立法及执行实践中总结出来的成功经验，对强制拍卖的程序进行大致的构想，并对其中涉及的问题进行专门讨论。
（一）拍卖前的准备
1、确定拍卖物底价及保证金
拍卖标的物的底价是拍卖价格的最低标准，如果应买人所出的最高价低于底价的，拍卖人员则不能拍定。为了避免应买人在拍卖过程中恶意串通，压低拍卖价格，损害当事人利益，对于不动产以及价格不易确定或价值较高的动产，一般都应在拍卖前预先确定拍卖物的底价。对价值较低或价格容易确定的动产，有些国家或地区如台湾地区的强制执行法，并不要求事先预定底价，但如果债权人或债务人申请预定底价的，执行法院必须预定。
拍卖物底价的确定主要通过两种方式：一是在征求债权人或债务人意见的基础上确定。通过这种方式确定底价时，如果当事人双方能达成一致意见的，自然可以依此标准确定底价；如果双方不能达成一致意见的，执行法院则可以依职权确定底价。二是在评估机构所作的评估价的基础上确定。因不动产价值往往较高，所以，一般来说应通过评估的方式确定底价，我国最新公布的《强制执行法草案》第四稿(2003年7月10日)采取了上述立场。《日本民事执行法》第60条前段就明确规定，在不动产拍卖时，执行法院必须基于评价人的评价，规定最低出售价额。台湾地区的《强制执行法》也有类似的规定。无论通过何种方式，底价的最终决定权都在执行法院。执行法院既不应受当事人意志的约束，也不应受评估价格的约束，而应在充分考虑当事人的心理预期或评估价格的基础上，结合当事人的基本情况、拍卖惯例、当地的市场行情以及案件执行的具体情况等因素，依公平原则确定拍卖底价。底价的确定既不能太低，以免损害债务人的利益；也不易过高，以免标的物不能顺利卖出，影响债权的实现。此外，对于价值较低或价格容易确定的动产，在征求当事人意见有困难时，执行法院也可以依职权迳行确定底价。
关于拍卖底价是否公开的问题，德国法律规定，不论动产或不动产，在拍卖实施之前，拍卖底价都应当公开。我国台湾地区《强制执行法》对不动产的拍卖也要求公开底价，但对已预定了底价的动产的拍卖，则要求对底价严格保密。
在拍卖之前，执行法院还可以根据拍卖物的具体情况，要求应买人缴纳一定数额的现金作为保证金，应买人未按照执行法院的要求缴纳的，其应买无效。如《日本民事执行法》第66条规定，申请购买不动产者，根据最高法院规则的规定，必须按照执行法院规定的金额及方法提供担保。预收保证金的目的主要有两个，一是防止应买人故意出高价应买后不缴纳价金，扰乱和妨碍拍卖的顺利进行；二是就再行拍卖中所增加的费用以及再行拍卖的差额损失，确保能从保证金中获得赔偿。根据台湾地区的经验，对价值较高的拍卖物，执行法院在确定底价后，还可以确定保证金，保证金的数额一般在底价的10％到30%之间。债权人或债务人也可以向执行法院申请确定保证金。
鉴于保证金的缴纳比较困难，日本最高法院规则创设了以契约代替缴纳保证金的方法。即在以期间投标方式进行拍卖时，投标人可以与银行订立契约作这样的约定：如果投标人得标，则由银行代替缴纳保证金。然后由银行出具保证书，投标人将保证书及投标书邮寄到法院即可，而不必缴纳现金。
2．指定拍卖期日和场所
执行程序的目的在于实现私权，因而，执行措施贵在迅速、及时、高效。在满足金钱债权的执行过程中，执行机关对债务人的财产查封之后，决定以拍卖方式进行变价的，应从速指定拍卖期日，以便早日将查封财产变换为金钱，确保债权的实现。如《瑞士联邦债务执行与破产法》就对动产和债权的变价期限作了原则性规定，要求最迟应在收到申请后两个月内进行。我国台湾地区1996年修订《强制执行法》时，也特别强调查封后应尽早进行变价，该法第57条专门增加规定了对拍卖期间的限制，要求查封日至拍卖目的期间原则上不得多于一个月。
我国《民事诉讼法》虽有关于整体执行期限的规定，但对查封之后应在多长期间内进行拍卖却没有作出相应的规定。从实践来看，执行程序中拖延执行、消极执行的现象相当严重，许多执行案件受理之后，由于种种原因，执行法院不及时对债务人的财产采取查封措施；有些虽然实施了查封，却迟迟不予变价，致使本来能够顺利实现的债权长期得不到实现。据统计，海南省海口市房地产管理部门1990年至1999年8月共受理法院查封登记1741宗，其中解封357宗，未解封1384宗。未解封的案件中有1158宗超过一年以上的查封期限，甚至还有1990年查封的房地产至今还未解封。当然，超过一年以上未解封的案件中有相当一部分是在诉讼过程中因采取财产保全措施而进行的查封，但毫无疑问，这其中必然有相当大一部分案件属于执行过程中未及时进行变价的案件。这一数字足以说明，执行法院在实施查封之后不及时进行变价，是当前我国强制执行程序中存在的一个相当严重的问题。
总之，设定查封期限和确定拍卖期日两相比较，后者在整体制度的设计上更为合理、科学，我国最新公布的《强制执行法草案》第四稿(2003年7月10日)中对这一问题作了明确规定，其在第127条规定：“财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定的期间履行执行依据确定的义务。被执行人逾期不履行的，执行员应当在查封后两个月内开始拍卖或变卖被查封、扣押的财产。”
查封后从速确定拍卖期日旨在确保债权早日实现，但另一方面，拍卖期日的确定亦应兼顾债务人及其他利害关系人的利益。为了使债务人于查封后能有时间筹集款项主动清偿债务，其他债权人能有机会参与分配，债务人或案外人有提出异议或异议之诉的时间，并尽量使更多的人了解拍卖的有关情况而参加竞买，各国强制执行法大都要求拍卖日与查封日之间须有一定的时间间隔。如《德国民事诉讼法》第816条规定，查封物的拍卖原则上不得在查封之日起一周内举行。《瑞士联邦债务执行与破产法》第l22条规定，执行事务局对动产和债权最早在受到申请后10天才能进行变价。我国台湾地区强制执行法也有类似的规定。当然，在一些例外情况下，上述期间也可以延长成缩短，例如，在债权人或债务人一致同意的情况下，也可以将查封物提前拍卖；查封物的价值有显著减少的危险或长期保存将花费较大的费用的，执行机关也可以决定提前拍卖。我国《民事诉讼法》规定，财产被查封、扣押后，执行人员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务，被执行人逾期不履行的，人民法院可以按照规定交有关单位拍卖或变卖被查封、扣押的财产。可见，我国民事诉讼法也要求查封之后应为债务人履行义务预留一定的时间，但民事诉讼法并未对这一期间作出明确规定，而是交由执行人员根据案件实际情况指定。这种做法虽然有灵活的优点，但由于没有明确的时间限制，对执行人员显然不能起到应有的约束作用。
拍卖场所也是拍卖准备阶段应予明确的事项之一。选择拍卖场所应立足于节约拍卖费用及适于竞价。从各国来看，有些国家和地区如德国对拍卖场所只作了原则性的规定，依《德国民事诉讼法》第816条第2款规定，拍卖在查封地的区内举行，债权人和债务人未约定在第三处举行拍卖的，也可以在执行法院管辖区内的其他地点举行。有些国家和地区则对拍卖的地点作了非常具体的规定，如依台湾地区《强制执行法》第61条的规定，动产的拍卖场所一般应在动产所在地。如查封的动产已转移到执行法院储藏所的，则应于该法院为拍卖；如查封动产交其他人保管的，则以保管场所为拍卖场所；如委托拍卖行或其他人拍卖的，则应以该拍卖行的营业所或其他人的事务所或营业所为拍卖场所。不动产的拍卖场所则较动产拍卖场所广泛，除可在执行法院进行拍卖外，执行法官还可以根据案件的具体情况，选择适当的场所作为拍卖场所。法国于动产的拍卖中则允许债权人在一定条件下选择拍卖场所。
3，发布拍卖公告
《强制执行法草案》第四稿(2003年7月10日)第136条规定：“拍卖应当先期公告；拍卖动产的，应当在拍卖日十日前进行公告，但因拍卖物的性质必须迅速拍卖的，不在此限，拍卖不动产的，应当在拍卖日二十日前进行公告。”为使一般社会公众知悉拍卖的有关信息，使标的物能够卖得较高的价格，执行法院应在拍卖前的合理时间发布拍卖公告。一般来说，拍卖公告应包括下列内容：拍卖的事由、期日和场所；拍卖标的物的种类、数量和品质等基本情况；拍卖标的物及查封笔录展示的时间、场所；拍卖价金的交付时间；其他需要公告的事项，如确定有保证金时，保证金的数额；对应买人的资格有限制的，应买人的资格或条件等。此外，拍卖标的物额定底价依法不应保密的，也应在公告中写明。在不动产拍卖的场合，德国还要求在公告中催告未登记的权利人申报及主张其权利，以便在确定底价时能处分考虑该权利，确保其能受清偿；而且还应催告有权利阻止拍卖的权利人表明其权利，以便执行机关及时撤销或停止拍卖程序。
拍卖公告以何种方法进行发布或公示直接影响到拍卖的效果，执行机关应综合拍卖标的物的种类、价值、市场行情、公告费用、执行案件的影响范围、当地的新闻媒介渠道等因素决定公告方法。一般来说，动产的拍卖公告应张贴于拍卖场所或执行法院；执行机关认为必要时，也可以通过报纸或其他新闻媒介对外发布公告。价值较大的动产和不动产的拍卖公告除了应在执行法院和不动产所在地张贴之外，还应在当地的报纸或其他新闻媒体上予以发布。当然，如果不动产的价值特别低的，也可以不在新闻媒体上发布。由于新闻媒体的传播范围和力度各不相同，选择什么样的新闻媒介发布拍卖公告也应根据案件的具体情况而定。如法国法规定，拍卖数额特别巨大的不动产或名人的不动产时，执行法院可以允许在全国性的报纸或其他新闻媒介上进行公告。由于拍卖公告的发布方法直接影响到债权人和债务人的利益，执行机关在选择公告方法时应注意充分征求当事人的意见，债权人和债务人也可以就公告方法向执行法院提出请求。当然，当事人为扩大公告的传播范围，自愿自行承担费用以其他更为有效的方法发布公告的，执行机关自然没有不予允许的道理。
现代社会，科学技术的发展日新月异，现代化的技术手段被越来越多地运用于大众传媒，除报刊、广播、电视等新闻媒介外，互联网等新型的传媒在社会生活中起着越来越重要的作用。科学技术的发展必然对法院强制执行的方法和措施带来相应的影响，可以预见，拍卖公告的方法也必然因此而趋于多样化。
此外，在拍卖的准备阶段，执行机关还应通知债权人、债务人于拍卖期日到场。如果拍卖物有优先购买权人或其他权利人的，应于拍卖前一并通知到场，以便使他们能有充分机会行使自己的权利。
(二)拍卖的实施
1．实施拍卖的主体
拍卖的实施须有主持人员，然而拍卖应由何人主持，立法及实践中却存在分歧。我国《民事诉讼法》对该问题未予明确，但《执行规定》第46条第 l款明确规定，“人民法院对查封、扣押的被执行人财产进行变价时，应当委托拍卖机构进行变价。”可见，最高人民法院目前的立场是，拍卖须由专门的拍卖机构主持，执行人员无权直接实施拍卖。与我国不同，许多国家和地区的拍卖原则上是由执行法院或执行人员主持进行的，如在德国，动产的拍卖原则上由执行员实施，应债权人或债务人的申请，执行法院也可以命令由执行员以外的其他人实施拍卖；不动产的拍卖则由执行法院实施。日本不动产和动产的拍卖也都由执行法院或执行官主持进行。我国台湾地区对动产的拍卖一般由书记官督同执达员实施，执行法院认为必要时也可以委托拍卖行或其他适当的人实施；但不动产拍卖只能由书记官督同执达员实施，而不能委托于其他人。上述国家和地区的立法例，必然会使我们思考这样一些问题：我国完全禁止法院直接主持拍卖活动的做法是否妥当?哪种立法例更符合执行程序自身的规律?我国将来的强制执行法应采取何种立法态度? 我国最新公布的《强制执行法草案》第四稿(2003年7月10日)第129条规定：“拍卖、变卖可以由执行员自行实施，也可以委托有关机构实施；委托有关机构进行变价的，执行员应当监督其按照本法的规定进行。”草案中首次规定了拍卖原则上由执行人员主持进行，采纳了现行各国的普遍做法，具体程序的完善还有待相关立法的补充。
