《物权法草案》中不动产登记部分的解析
为了参与《物权法草案》三审稿提交全民讨论活动，从中分析我国不动产登记制度的走向，我们现对第二章《物权的设立、变更、转让和消灭》第一节《不动产登记》进行一下粗浅的解读,以与大家共同探讨。
1、【制度要点】关于不动产登记的法律效力
【法条】第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
【本条解读】不动产物权登记的法律效力，世界各国民法有以下几种不同的立法例：
一是登记对抗主义。认为不动产物登记并非不动产物权变动的必须程序。不动产物权的变动依当事人的意思表示而发生法律效力，但非登记不能对抗第三人。日本国采此立法例。
二是登记要件主义。认为登记是不动产物权变动的要件，不动产物权变动除了当事人之间的合意外，还要进行登记，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生法律效力。德国、瑞士采此立法例。
三是地券交付主义。又称托伦斯登记制，该制度采任意登记制，不强制一切土地都必须申请所有权他项权利登记。但如申请不动产物权登记，则登记是不动产物权变动的生效要件。澳大利亚采取此种做法。
四是登记公示主义。即以登记作为公示不动产物权状态的方法，不动产物权的变动以当事人合意而发生效力。也就是说买卖合同有效成立，标的物所有权即行转移，无需登记和交付。如法国的立法模式，这种立法模式不承认物权行为。
明显本条取向第二种模式，仍然偏重于国家干预管理的色彩。个人倾向对抗要件主义。
2、【制度要点】关于不动产登记的统一性规定
【法条】 第十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。
【本条解读】可见我国仍然实行土地属地管辖制度，目前土地登记机构为分级多头登记模式，对房屋、林地、水权、等不动产分别在不同的机构登记。现在理论界和实务界呼声强烈，要求统一登记机构，目前的登记模式存在机构臃肿，经费分散，重复登记，不便查询等弊端。这涉及国家机构改革的敏锐问题，本条明确了也顺应了当前要求统一的呼声，下定决心确立了统一性改革的大方向。本条牵动了我中心的前途命运，也就是说以后涉及到我中心登记职能的整合调整问题。总的来讲。物权法草案从基本法的角度确定了我国不动产登记的必要性，也影射了中国未来不动产登记大有可为。到底怎么个统一法目前也不是非常明朗，尤其是登记机构统一改革争议较大，的使命被交给了未来的《不动产登记法》。（1）登记的法律依据不统一，没有专门制定的不动产登记法。而我国不动产物权登记的法律依据主要是单行民事法律、法规，如《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家土地管理局颁行的《土地登记规则》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，规定交叉混杂。（2）登记机关不统一。根据不动产物权类型的不同，我国的不动产物权登记分为土地物权登记、房屋物权登记、矿产物权登记、水权登记、渔权登记和林权登记，相应地，我国不动产物权登记的机关也有六家之多，分别是国土管理机关、房产管理机关、矿产管理机关、水行政管理机关、渔政管理机关以及林业管理机关。登记机关不统一，损害了登记制度的基础权威。
3、【制度要点】申请登记的材料
【法条】第十一条 当事人申请登记，应当提供权属证书、合同书、法院判决或者征收决定以及标明不动产位置、面积等的其他必要材料。
【本条解读】事实上是对《土地登记规则》（修正版）第十条第一款中权属证明或权属来源证明的细化。《土地登记规则》（修正版）第十条第一款规定：“土地登记申请者申请土地使用权、所有权和土地他项权利登记，必须向土地管理部门提交下列文件资料：（一）土地登记申请书；（二）单位、法定代表人证明，个人身份证明或者户籍证明；（三）土地权属来源证明；（四）地上附着物权属证明。”
4、【制度要点】 不动产登记机构的职责
【法条】第十二条 登记机构应当履行下列职责：
（一）查验申请人提交的必要材料；
（二）就有关登记事项询问申请人；
（三）如实、及时地登记有关事项；
（四）法律、行政法规规定的其他职责。
登记机构认为对申请登记的不动产的实际状况需要查看的，申请人以及其他有义务协助的人应当协助。
【本条解读】目前各国登记机关所采取的审查制度大致可以分为两种，一为实质审查主义，一为形式审查主义。采形式审查主义的国家，对于登记的申请，只进行形式上的审查，至于登记证上所载权利事项有无瑕疵，则不予过问，这样的公示不具有公信力。采实质审查主义的国家的登记具有公信力。依公示公信原则，只要无异议登记，即使登记所记载的权利与真实的权利状态不符，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得的利益仍受法律保护。实质审查主义与形式审查主义的主要区别，在于就作为不动产物权变动的基础原因——债权关系，登记机关有无审查权限。就本条来讲，实行的是实质审查主义，赋予不动产登记以公信力
5、【制度要点】不动产登记机构的禁止性义务
【法条】第十三条 登记机构不得有下列行为：
（一）要求对不动产进行评估；
（二）以年检等名义进行重复登记；
（三）超出登记职责范围的其他行为。
【本条解读】第（一）（二）略。这里我想强调一个法律意识范畴的东西，很多人包括一些位高权重的人，也有这么一种意识或者以此作为借口：就是认为法律没有明确禁止，那么就可以做，事实上是混淆了权利和权力的区分，违反行政权法定原则的。
6、【制度要点】不动产物权生效的临界点
【法条】第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
【本条解读】所谓不动产登记簿，是指记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿册。在登记制度中，不动产登记簿具有特殊的地位，即登记簿是证明不动产物权的根据。在现代不动产法律体系中，不动产登记簿具有十分重要的作用。本条说明提出登记申请或者登记机构同意了登记或者发了证书都不是判断是否发生物权效力的节点，关键看是否有效登记在了不动产登记簿上。
7、【制度要点】物权与债权效力区分
【法条】 第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
【本条解读】本条区分了物权变动和原因行为，目前的立法把登记作为不动产物权移转合同生效的要件，混淆了物权变动和债权变动。如我国担保法第41条规定：“抵押合同自抵押登记之日起生效”。根据此条规定，不动产抵押合同必须登记才能生效。不动产物权移转合同，是以移转不动产物权为内容的债权合同，该合同只要合同的生效要件，便在订约当事人之间发生法律效力，即发生债权的变动，当事人开始享有债权法上的请求权。配合进行登记应当是合同应有之义。不动产物权变动仅是不动产物权移转债权合同履行效力所致，不动产物权登记也是合同的履行行为，其法律效力是发生不动产物权的变动，本质上并不影响合同的效力判断。因此，没有进行不动产物权登记，只是未能发生物权变动，而不能否认有效成立的合同的效力。
8、【制度要点】不动产登记簿的证据资格和登记簿的管理
【法条】 第十六条 不动产登记簿记载的事项，是物权归属和内容的根据。
不动产登记簿由登记机构管理。
【本条解读】不动产登记簿在登记的作用下会产生以下功能：首先，就权利人而言，不动产登记簿是有效的表明权利人就不动产所享有的权利的源证明文件。，具有权利推定的效用。其次，就第三人而言，不动产登记簿具有公信效果。再次，对于国家来说，不动产登记簿便于国家对有关不动产的监督与管理，更便于人民法院在发生损害赔偿纠纷时确定责任的归属。
第二款解读略。
9、【制度要点】不动产权属证书的证明力
【法条】第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿记载的事项一致；记载不一致的，以不动产登记簿为准。
【本条解读】不动产权属证书作为一种国家机关依法出具的文书，具有较高的证明效力。
既然不动产物权变动是以“登记生效主义”为原则，“不经登记，不发生物权效力”，既然其效力如此绝对，则不动产登记簿在诉讼当中应当是关键证据，应当具有最终的“证据资格”。而这就是物权法草案规定第十七条第二款的理由。
10、【制度要点】 登记资料的查询和保密
【法条】第十八条 登记机构应当向权利人和利害关系人提供查阅、复制登记资料的便利，同时应当对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容保守秘密。
贵阳市人才流动管理暂行办法
贵州省贵阳市人民政府
贵阳市人民政府令第69号
《贵阳市人才流动管理暂行办法》已经１９９９年１２月６日市政府常务会议通过，现予发布，自公布之日起施行。
市长 孙日强
一九九九年十二月二十一日
贵阳市人才流动管理暂行办法
第一章 总则
第一条 为了适应建立社会主义市场经济体制的需要，运用市场机制推动人才的合理有序流动，实现人才资源的合理配置，保护人才和用人单位的合法权益，调动各类人才的积极性和创造性，根据国家有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 凡本市人才流动及其相关活动，均适用本办法。
前款所称人才流动，是指以双向选择为特征，使具有中专以上学历、取得专业技术职务任职资格、其他具有专业特长和管理水平从事专业技术和管理工作等人员的职业或者工作单位发生的变动。
第三条 人才流动应当遵守法律、法规及国家有关政策，遵循公开、平等、竞争、择优的原则。在优先保证国家重点建设工程和重大科研项目人才需要的前提下，鼓励和支持人才向工农业生产第一线，向基层、急需人才的地方和单位，向更能发挥作用的岗位流动。
第四条 市人事行政部门是本市人才流动管理的主管机关，各区、县（市）人事行政部门按照职责权限负责本行政区域人才流动的管理工作，人事行政部门所属的人才交流机构负责人才流动工作，并办理与人才流动有关的具体手续。
工商、公安、财政、价格、税务等行政管理部门在各自的职责范围内，协同人事行政部门做好人才流动管理工作。
第二章 人才市场中介机构
第五条 人才市场中介机构是为用人单位和人才提供中介服务的组织。
第六条 成立人才市场中介机构，必须具备下列条件：
（一）有与经营规模相适应的固定办公场所及相应的办公设备；
（二）有１０万元以上的注册资金；
（三）有专职工作人员５人以上，并接受过人事行政部门组织的有关人事管理的专业培训，取得上岗证；
（四）有健全可行的规章制度；
（五）能够独立承担民事责任；
（六）法律、法规、规章规定的其他条件。
第七条 设立人才市场中介机构，应当向县级以上人民政府人事行政部门提出书面申请，并附上相关的文件、资料和证明。国家另有规定的，从其规定。人事行政部门应当在收到申请之日起３０日内作出是否批准的决定，对审查合格的，发给《贵州省人才交流服务业许可证》（以下简称《许可证》），并核定业务范围。人才市场中介机构取得《许可证》后，应当按照有关规定到工商、税务、价格等行政管理部门办理相应手续，证照齐全，方可营业。
本市对《许可证》实行年审制度。
第八条 人事行政部门应当根据人才市场的统一规划，对人才市场中介机构实行总量控制。
第九条 人才市场中介机构的业务范围是：
（一）收集、整理、储存和发布人才供求信息；
（二）接受用人单位委托，为其招聘所需人才；
（三）开展人才推荐；
（四）组织人才培训；
（五）组织智力开发、成果转让等活动；
（六）开展人才测评；
（七）其他批准的服务项目。
人事行政部门所属的人才市场中介机构，受人事行政部门委托，按照国家有关规定，还可承办人才的交流调动，干部的聘用，人才招聘管理，人才信息管理，流动人员人事档案管理，职称资格专评，出国政审，人事代理，合同鉴证等事项。
第十条 人才市场中介机构及用人单位面向社会发布招聘广播，必须经人事行政部门或其委托的人才交流机构核准，并按有关规定办理手续。
第十一条 人才市场中介机构举办人才交流会，应当在举办前３０日向人事行政部门提出申请，经批准并办理有关手续后方可进行。批准部门应当对召开交流会所必需的洽谈场地、设施、安全保障条件、组织方案进行审查。
第十二条 人才市场中介机构应当依法开展业务，不得超越《许可证》核准的业务范围经营；不得提供虚假信息；不得作出虚假承诺；不得违反规定擅自向外公布、泄露流动人员人事档案的内容。
人才市场中介机构提供服务应当在服务场所公开服务内容和程序，公布收费项目和标准。收取服务费的项目和标准，应当符合国家有关规定。
第十三条 人才市场中介机构变更、歇业或者停业，应当提前３０日报原审批机关批准，办理有关手续。终止营业活动的，由原审批机关发布注销公告。
第三章 人才招聘
第十四条 用人单位公开招聘人才，应当出具有关部门批准其设立的文件或工商营业执照（副本），并如实公布拟聘用人员的数量、专业、岗位以及所要求的学历、职称和有关的待遇等条件。
第十五条 用人单位招聘人才可采取下列方式进行：
（一）委托人才市场中介机构进行招聘；
（二）通过人才交流会直接招聘；
（三）在新闻媒介上刊播人才招聘广告；
（四）通过人才信息网络查询招聘；
（五）法律、法规允许的其他招聘方式。
第十六条 用人单位聘用兼职人员应当严格遵守国家的有关规定，并征得兼职人员所在单位或主管部门的同意。
第十七条 用人单位不得采用不正当竞争手段招聘人才；不得向应聘者收取报名费、保证金、押金；不得扣押个人证件；不得接收违反国家有关政策规定擅自离职的人员。
第十八条 用人单位与所聘人才应当依法签订聘用合同，明确双方的权利和义务。
第四章 人才应聘
第十九条 人才的流动可通过人才市场中介机构、人才交流会或直接与用人单位联系等形式进行。人才应聘应当出示身份证、工作证、学历证书、职称证书等有效证件，并如实提供本人履历。
第二十条 应聘人才离开原单位，应当遵守国家有关规定，遵守与原单位签订的合同，不得擅自离职。
通过辞职或调动方式离开单位的，应当按国家有关规定办理手续。
第二十一条 应聘人才离开原单位时，不得私自带走原单位的科研成果、技术资料等，不得泄露国家机密和原单位的商业秘密，不得侵犯原单位的知识产权。
第二十二条 下列人员流动应当经所在单位或主管部门同意：
（一）国家重点建设工程、重大科研项目和重点企业单位的主要技术、业务骨干；
（二）从事国家机密工作，或曾经从事机密工作，在规定的保密期限内的人员；
（三）在特殊行业、特殊岗位工作，流动后会对原单位造成重大损失的人员；
（四）聘用合同期或协议期未满的人员；
（五）经国家司法或行政机关决定或批准，正在接受审查尚未结案的人员；
（六）法律、法规、规章规定不能流动的其他人员。
第二十三条 对符合本办法规定要求流动的人员，其所在单位应当在要求流动的人员提交流动申请书之日起，９０日内予以答复，没有合同纠纷的应当予以同意，并办理相关手续；对需要提前解除合同或者辞职的，逾期不予答复的视为同意，所在单位应当予以办理相关手续。法律、法规另有规定的，从其规定。
第二十四条 按照国家的有关规定，下列流动人员的人事档案由市、区、县（市）人事行政部门所属的人才交流机构管理：
（一）辞职或被辞退的机关工作人员、企事业单位专业技术人员和管理人员；
（二）与用人单位解除劳动合同或聘用合同的专业技术人员和管理人员；
（三）待业的大中专毕业生；
（四）自费出国留学人员；
（五）非国有企业聘用的专业技术人员和管理人员；
（六）外国企业常驻代表机构的中方雇员；
（七）其他流动人员。
上述人员离岗后，原单位应当在３０日内，向当地人事行政部门所属人才交流机构移交人事档案。逾期不移交的，人事行政部门所属人才交流机构有权直接调转；必要时，也可为流动人员重新建立人事档案；推迟派遣时间的毕业生，一年后仍未落实就业单位的，学校应即时将其人事档案移交人事行政部门所属人才交流机构。
第二十五条 在政府人事行政部门所属人才交流机构保存档案的流动人员中，原系全民身份的按规定可以保留原身份，工龄连续计算，档案工资按国家有关规定调整。
第五章 人事代理
第二十六条 人事行政部门所属人才交流机构按照国家有关人事规定，在不改变隶属关系、双方平等自愿的基础上，应积极开展接受用人单位或个人的委托，为其代理人事管理有关业务的社会化服务工作。
第二十七条 人事代理的对象为各类非国有经济组织、民办科研机构的专业技术人员和管理人员，实行灵活用人机制的国有企事业单位、国有控股企业新增聘用制人员和各类流动人员。
第二十八条 根据需要，下列人事代理内容可以委托全面代理，也可以选项委托代理，可由用人单位委托代理，也可个人委托代理。
（一）人事档案托管及相关业务；
（二）人才招聘；
（三）办理接收应届、历届大中专毕业生手续；
（四）聘用合同鉴证；
（五）专业技术任职资格认定、考评、晋升申报；
（六）人才培训；
（七）人才素质测评；
（八）推荐就业；
（九）人事争议处理；
（十）代办代缴养老、失业、医疗等保险费用；
（十一）代管户口、粮油关系；
（十二）双方商定的其他代理事项。
第二十九条 单位委托人事代理应当写出书面申请报告，附有关部门批准其设立的文件或营业执照（副本）复印件，委托代理人员的名册，经审查符合有关规定的，双方签订《人事代理合同》。
个人委托人事代理应当由本人写出书面申请，凭本人居民身份证、毕业证，辞职、辞退人员还须持辞职、辞退有关证明，经审查同意后双方签订《人事代理合同》。
第三十条 人事代理实行有偿服务，委托单位或个人按规定缴纳有关费用。
第六章 人才流动中的争议处理
第三十一条 人才流动中的争议处理，应当按照合法、公正、及时的原则，维护当事人的合法权益。
第三十二条 发生人才流动争议时，当事人应当按国家有关规定和合同约定，协商解决争议事宜，也可以向本单位的上级主管部门人事争议调解机构申请调解。
当事人协商或者调解不成的，可以向单位所在地人事行政部门申请裁决。
第三十三条 人事行政部门应当自收到当事人裁决申请书之日起１５日内，作出受理或不受理的决定。决定不受理的，应说明理由并书面通知申请人；决定立案受理的，按《贵州省人事争议处理暂行办法》规定的程序办理。
第三十四条 当事人对人事行政部门的裁决不服的，可以依法向人民法院起诉。
第三十五条 人才流动中，由单位出资培训引进需要补偿费用的，按照下列办法办理：
（一）本人与原单位所订合同有培训、引进费用补偿规定的，按照合同的约定办理。
（二）本人与原单位未签订合同，或订有合同而合同中没有培训、引进费用补偿约定的，按国家人事部规定办理。
国家另有规定的，从其规定。
第三十六条 人才流动时，其住房按国家的房改政策规定办理；单位与个人签订协议的，按协议办理。
第三十七条 应聘人才与人才市场中介机构或用人单位与人才市场中介机构发生争议的，可以申请人事争议仲裁机构或有关部门依法处理。
第七章 罚则
第三十八条 对违反本办法的下列行为，由人事行政部门按照以下规定予以处罚：
（一）未办理《许可证》从事人才流动中介活动的，责令限期补办手续，并处以５０００元以上１００００元以下罚款；
（二）发布虚假招聘信息，骗取应聘者钱财的，责令限期改正，处以１０００元以上５０００元以下罚款；
（三）未经批准，中介机构擅自组织人才交流会的，责令改正，无违法所得的，处以５０００元以上１００００元以下罚款；有违法所得的，处以１００００元以上３００００元以下罚款。
（四）用人单位不与聘用人员签订聘用合同的，责令改正，并对用人单位按每用一名无聘用合同者处以５０元罚款。
第三十九条 单位采用不正当竞争手段招聘人才，对该人员所在单位造成损失的，应当承担赔偿责任。
第四十条 单位不按照规定期限为个人办理离职手续，给个人造成损失的，应当承担赔偿责任。
第四十一条 应聘人才违反本办法，给单位造成经济损失的，依法承担赔偿责任。泄露国家秘密的，依法予以处理。
第四十二条 违反本办法，同时违反其他有关法律、法规、规章的，由有关行政管理部门依法处理。
第四十三条 人才流动管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或上级主管部门视情节轻重给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十四条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起诉讼。当事人逾期不申请复议，不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。
第八章 附则
第四十五条 本办法由贵阳市人民政府法制局负责解释。
第四十六条 本办法自公布之日起施行。
