[案例]
某房地产开发公司依法取得了75.8亩商住用地的政府批文，签订了国有土地使用权出让合同，但未交齐土地出让金，未取得土地使用权证。
2011年5月19日，张某、李某与房地产公司达成协议：张某、李某支付定金1200万元。房地产公司收到定金一周内，按照张某、李某指定的房地产开发企业办理好土地过户手续，或者将公司股权全部转让给张某、李某。协议签订当日，张某、李某支付了定金1200万元。次日，房地产公司向张某、李某作出书面承诺：在一周内补交土地出让金，取得土地使用权证，并过户到指定的具有开发资质的公司名下。如果满足过户的法定条件确需时间的，主动说明情况，请求延期。如果在确定办理过户手续无法短时间内完成的情况下，要在一周之内召集全体股东将公司股权转让给张某、李某。
房地产公司收到定金后，未履行协议和承诺，一个多月后将定金退回，单方解除了协议。经查，该公司以股权转让的方式私下将该项目高价转让给了他人。为此，张某、李某诉至法院，要求房地产公司赔付定金，并赔偿损失。
[分歧]
本案存在三种意见：一是签订合同时直至起诉前，转让方没有取得土地使用权证书，该土地使用权转让合同应属无效，对此双方均有过错。因定金已退还，张某、李某的诉讼请求不予支持。二是本案是房地产项目转让的预约合同，合法有效，对双方均有约束力。房地产公司私下将该项目转让给了第三人，致使张某、李某利益受损，应当承担违约责任。三是本案定金是立约定金，不受主合同效力制约。房地产公司拒绝与张某、李某订立正式转让合同，应当适用定金罚则。
[评析]
本案涉及到案由的认定，预约合同的认定、订约定金的认定以及诚实信用原则在司法实践中的贯彻落实。
一、案由的认定
合同性质由合同内容和目的所决定。本案合同内容包括协议书和承诺书两个部分，转让方是具有法人资格的房地产开发公司，土地资产是公司主要资产。双方约定的转让方式有两个：一是土地过户，二是股权转让，具有选择性。在房地产开发领域中，这两种转让方式都是常见的项目转让方式，已被司法认可。本案中，双方合同目的是房地产项目转让，两种转让方式是实现合同目的的手段。可见，本案不是单纯的土地使用权转让，也不是单纯的股权转让，而是包括两种可选择转让方式在内的房地产项目转让。
合同性质直接体现了案件当事人之间实际存在的法律关系。正确认定合同性质，有助于理顺当事人诉争的法律关系，确定案件案由，分配举证责任，查明案件事实和选择法律适用。因此，将本案案由确定为房地产项目转让纠纷，才是全面准确的。
二、预约合同的认定
预约合同是相对于本约合同而言的。它是指在订立合同条件尚未成熟的情况下，当事人双方不愿意失去交易机会而进行预约的合意。预约合同中赋予双方一定的权利义务，其目的是在将来一定的期限内签订本约合同。这种意思表示真实的合同行为，在经济活动中大量存在。为此，最高人民法院在2012年3月31日公布、7月1日实施的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中明确提出了预约合同的概念和处理规则。这一司法解释的出台，对于预约合同的认定和法律适用，具有指导意义。
在本案协议书中双方对转让内容进行了约定，但承诺书中对转让的条件和时间进行了补充完善。在转让条件尚不完全具备的情况下，赋予房地产公司补交土地出让金、取得土地使用权证或者召集股东会议等满足法定转让条件的合同义务，并对转让时间进行预先设定，是典型的预约合同。因此，本案当事人之间的这种约定，充分体现了意思自治，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。
三、立约定金的认定
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”这是关于立约定金及其效力的规定。可见，立约定金不同于证约定金、成约定金、解约定金、违约定金等等。立约定金作为订立主合同的担保而独立存在，具有与主合同相分离的特点。由于其设立不以主合同为基础，所以不受主合同效力的制约。但主合同订立与否将直接导致立约定金产生不同的法律后果。
从当事人双方的约定可以看出，本案定金是为了订立正式的土地转让合同或者股权转让合同，进而实现房地产项目转让目的而交纳的定金，是立约定金。该定金合同自定金交付时生效，房地产公司收受定金后，以其私自转让他人的行为，表明了拒绝继续合作的态度，符合司法解释中的情形，应当适用定金罚则。当然，约定的超过合同价款20%定金部分不应当适用定金罚则。
四、诚实信用角度的考量
作为民法理论中的“帝王”原则，诚实信用是法治社会中民事活动的基本要求，也是评判案件处理效果的重要标准。对本案中预约合同和立约定金的认定，确认双方权利义务的约定的合法性，判令违约方承担相应的法律责任，可以有效地维护双方的利益平衡，引导诚实守信，进一步提高人们的合同意识和法治观念。
本案中，房地产公司收受定金后，不但没有履行满足法定转让条件的合同义务和承诺，而且私自将该项目高价转让给他人，致使合同相对方的订约目的落空，期待利益受损，实际损失发生，这是不公平的。司法机关不应纵容这种违约失信行为，更不应保护该行为产生的非法利益。因此，个案审判应当对违约失信行为作出否定性评价，并责令其承担相应责任，以此推动诚实信用原则的落实和诚信社会的构建。唯有如此，方能实现良好的办案的法律效果和社会效果，这是民事司法的基本功能。
综上所述，第一种观点没有全面审查合同内容，没有准确确定合同案由，因而导致适用法律错误；第二种观点和第三种观点以承认意思自治为基础，将预约合同和立约定金方面的民法理论运用于司法实践，并且有明确的司法解释作为依据，对案由、合同的性质、定金的性质的认定是准确的，因而法律的适用也是准确无误的。
（作者单位：最高人民法院）
南京市统计管理办法
江苏省南京市人民政府
南京市统计管理办法
１９９０年２月１０日 南京市人民政府令第１６４号
第一章 总则
第一条 为加强对统计工作的管理和监督，保障统计资料的全面性、准确性和及时性，根据《中华人民共和国统计法》、《中华人民共和国统计法实施细则》和《江苏省统计管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
第二条 凡在本市行政区域内的国家机关、社会团体、企事业单位、基层群众性自治组织、个体工商户和公民个人，以及本市在市外设立的企事业单位等统计调查对象，均应当遵守本办法。
第三条 南京市统计局负责统一组织、协调、监督、检查全市的统计工作。区、县统计行政主管部门按照职责权限负责辖区内的统计工作。
第四条 市、区、县人民政府应当加强对统计工作的领导，加强统计信息处理、传输技术和数据库体系的现代化建设，为实现统计信息管理系统的现代化提供必要的条件。对执行国家法律、法规，在统计工作中做出显著成绩的单位和个人，由市、区、县人民政府或者统计行政主管部门给予表彰和奖励。
第二章 统计机构和统计人员
第五条 市、区、县人民政府的各部门和企事业单位，应当根据统计任务的需要设立统计机构，或者在有关机构中设置统计人员，并指定统计负责人。
统计机构和统计负责人的主要职责是：
（一）组织、协调本部门、本单位的统计工作，完成国家统计调查、地方统计调查和部门统计调查任务，搜集、整理、提供统计资料；
（二）对本部门、本单位的计划执行情况进行统计分析，实行统计监督；
（三）管理本部门、本单位的统计调查表。
第六条 实行统计人员持证上岗制度。各部门、各单位根据统计工作需要设置的统计人员，必须经过培训、考核，取得省统计行政主管部门统一制发的《统计上岗合格证书》后，方可从事统计工作。
第七条 统计队伍应当保持相对稳定。统计人员确需调动的，应当及时补员。
统计人员的调动，应当遵守下列规定：
（一）统计行政主管部门负责人的调动，应当征求上级统计行政主管部门的意见；
（二）统计负责人的调动，应当征求主管部门和统计行政主管部门的意见；
（三）取得统计专业中级以上技术职称人员的调动，应当征求本部门、本单位统计负责人的意见，并征得上一级统计行政主管部门同意；
（四）其他统计人员的调动，应当征得所在单位统计负责人同意。
第八条 统计机构和统计人员应当准确、及时、依法完成统计工作任务。
统计机构和统计人员依法独立行使统计调查、统计报告和统计监督的职权受法律保护。
第三章 统计调查
第九条 统计调查由经批准或者备案的统计调查方案中所确定的调查组织负责实施。
调查组织调查前，应当将调查项目的名称、目的、范围、对象和调查方式、实施的期间等内容予以公告，并明确统计调查人员的调查权限、职责和方法。
第十条 统计调查计划和项目的制定和审批，应当遵守下列规定：
（一）地方统计调查计划和项目，由同级统计行政主管部门制定或者由同级统计行政主管部门和有关业务主管部门共同制定，报同级人民政府审批，并报上一级统计行政主管部门备案；
（二）部门统计调查计划和项目，由同级统计行政主管部门制定或者由同级统计行政主管部门会同有关部门共同制定；调查对象属于跨部门的，必须报同级人民政府审批；
（三）民间统计调查活动，依照国家有关规定办理。其中，接受境外组织、个人或者外商投资企业的委托、资助，或者以其他形式合作开展的统计调查活动，事先必须报统计行政主管部门审批。调查范围超出当地统计行政主管部门管辖权限的，报有管辖权的统计行政主管部门审批。
第十一条 制定统计调查计划和项目，必须制发相应的统计调查表。制发统计调查表应当符合下列规定：
（一）国民经济和社会发展基本情况的统计调查表，由统计行政主管部门制定。重要的统计调查表，必须报同级人民政府批准，并报上一级统计行政主管部门备案；
（二）各业务主管部门发到本系统内的统计调查表，必须经部门负责人批准，并报同级统计行政主管部门备案；发到本系统外的，必须报同级统计行政主管部门批准；
（三）临时办事机构一般不制发统计调查表。确需制发的，必须报同级统计行政主管部门批准。
第十二条 制定统计调查表必须附有说明书，说明调查目的、内容、对象、时间以及指标含义、计算方法、分类目录和统计编码等。其中，分类目录和统计编码，必须执行国家标准，没有国家标准的按照有关规定执行。
经批准的统计调查表，必须在调查表的右上角标明制发机关、表号、批准或者备案机关、批准文号，左下角标明填报截止日期。
第十三条 统计行政主管部门及政府其他有关部门，应当定期清理本地区、本部门和本行业制发的统计调查表，对不适用的统计调查表，应当及时予以修正或者废止。
第十四条 统计调查表未按本办法规定报批准、备案，或者未按国家标准或者有关规定进行分类和编码，以及超过填报截止日期的，均为非法统计调查表，任何单位和个人均有权拒绝填报，统计行政主管部门有权废止。
第十五条 统计调查人员进行统计调查时，必须向统计调查对象出示统计行政主管部门颁发的统计调查证件。未出示的，调查对象有权拒绝接受调查。
统计调查对象在接受统计调查时，应当如实提供统计资料，不得虚报、瞒报、拒报、迟报、错报、漏报；不得伪造、篡改统计资料。
第十六条 调查组织应当及时整理、分析所搜集的统计资料，编制统计调查报告。
调查组织在编制统计调查报告时，可以根据需要编制专题研究报告。
第十七条 禁止利用统计调查窃取国家秘密、损害社会公共利益或者进行欺诈活动。
第四章 统计登记
第十八条 属于本办法第二条规定的统计调查对象，除公民个人外，均应当进行统计登记。
第十九条 新成立的统计调查对象，应当自工商行政管理机关或者其他有权机关（以下统称有权机关）批准成立之日起３０日内，持有关证件向统计行政主管部门申请办理统计登记。
统计调查对象分立、合并、迁移或者统计登记内容发生变化的，应当在有权机关批准变更之日起３０日内，持前证件向统计行政主管部门申请办理变更登记。
统计调查对象依法终止活动的，应当在有权机关批准或者宣布终止之日起１５日内，持有关证件向原统计登记机关申请注销登记并交回统计登记证书。
第二十条 已经登记的统计调查对象，应当按照规定办理统计年检手续。
第二十一条 政府各部门应当将统计调查对象的设立、变更、撤销、编制、组织机构代码等资料，及时提供给同级统计行政主管部门。
第五章 统计资料管理
第二十二条 市、区、县统计行政主管部门应当加强统计资料的管理，提高统计资料管理的现代化水平，制定和实施统计信息处理、传输技术和数据库体系现代化建设计划。
国家机关、社会团体、企事业单位应当根据本部门、本单位统计工作的需要建立统计数据库，有条件的单位应当进行计算机联网。
第二十三条 市、区、县统计行政主管部门应当按其职责权限，综合、审定、公布辖区内的统计资料，定期发布统计公布和统计信息。
全市性的统计数据以市统计行政主管部门公布的数据为准。公布地方统计调查资料，必须经同级统计行政主管部门核准。政府各部门和各行业的业务主管部门公布本单位、本系统的统计资料，应当与同级统计行政主管部门的有关资料一致。
公布统计资料，应当注明资料提供单位。
第二十四条 各部门和企事业单位上报的统计资料必须经本部门、本单位行政负责人和统计负责人审核同意，签署意见，并加盖公章。其中，有关财务的统计资料由财务会计机构或者财务会计人员负责提供，经财务负责人审核后，再交本部门、本单位负责人和统计负责人予以确认并签署意见。
属于公民个人提供的统计资料，必须由本人签署意见。
第二十五条 政府各部门和金融、保险、铁路、民航、电力、电信、海关等部门，向上级主管部门报送属于国家经济和社会发展的专业统计资料时，应当同时抄送所在地同级统计行政主管部门。
第二十六条 市、区、县人民政府及其部门进行工作考核、表彰和奖励，对下级政府及其部门进行综合评价以及对企业资质进行审核、划型、定级时，凡涉及统计资料的，应当以同级统计行政主管部门提供或者核实的统计资料为准。
政府有关部门对企事业单位进行全面考核和检查验收时，考核内容应当包括统计基础建设和统计管理工作，并有当地县级以上统计行政主管部门或者有关业务主管部门的统计人员参加。
任何单位和个人不得以不真实统计资料骗取荣誉和晋升职务，获取企业不合理的划型、定级。
第二十七条 任何单位和个人在使用统计资料时，必须遵守国家有关保密规定。
统计机构、统计人员对属于统计调查对象的私人和家庭单项调查资料、商业秘密的，未经统计调查对象同意，不得泄露。
第二十八条 市、区、县人民政府以及各部门、各单位的负责人对统计机构、统计人员提供的统计资料不得自行修改，或者利用职权授意、强行要求统计机构、统计人员修改；如发现统计数据计算或者来源有错误，应当由统计机构或者统计人员核实订正。
市、区、县人民政府以及各部门、各单位要求更改已正式上报的统计资料，必须在规定的限期内，向同级统计行政主管部门书面说明更改理由，由同级统计行政主管部门报告上一级统计行政主管部门批准后，方可更改。
第二十九条 统计行政主管部门应当充分利用公开的统计信息资料，按照国家有关规定为社会公众提供各种方式的统计信息咨询服务。
社会团体、企事业单位或者公民个人需要了解有关统计资料的，可以向统计行政主管部门查询或者委托调查。
第三十条 国家机关、社会团体、企事业单位必须建立原始统计记录（包括磁盘等物理介质），建立、健全统计资料的审核、上报、交接、归档和保密制度；个体工商户中被统计调查抽中户，应当自抽中之日起设置原始统计记录。
原始统计记录的内容应当是生产、经营、管理的最初活动资料，由统计机构或者统计人员按照规定的法定计量单位、记录范围、计算方法以及各种原始凭证的要求，逐日、逐班次记录，并定期整理、统一编号。
原始统计记录由各单位保存，保存期一般不得少于３年，承包经营单位应当保存一个承包期。
第三十一条 企业应当建立综合统计台帐、专业统计台帐和基层统计台帐。国家机关、社会团体、事业单位、街道办事处、村（居）民委员会应当建立同本单位业务相适应的统计台帐。统计机构或者统计人员应当定期整理统计台帐。
统计台帐由各单位保存，保存期一般不得少于１５年。
第三十二条 任何单位和个人不得篡改、隐匿或者在规定的保存期限内销毁原始统计记录和统计台帐。
第六章 统计检查与监督
第三十三条 统计行政主管部门应当依法对各单位执行统计法律、法规情况进行监督检查，受理群众对统计违法行为的检举和控告，对举报有功人员应当给予奖励。
第三十四条 政府各部门和各行业的业务主管部门的统计检查员，在同级统计行政主管部门的指导下，负责组织本部门的统计检查工作。
乡（镇）人民政府、街道办事处的统计检查员，在区、县统计行政主管部门的指导下，负责组织本地区的统计检查工作。
第三十五条 统计检查员必须经考核合格，取得省统计行政主管部门发给的国家统一印制的《统计检查证》后，方可行使统计监督检查职权。统计检查员进行统计检查时，不得少于２人，并应当出示《统计检查证》。不出示的，被检查单位和个人有权拒绝接受检查。
统计监督检查的主要内容是：
（一）报送和提供统计资料的准确性和及时性；
（二）统计登记和年检情况；
（三）制发统计报表的合法性；
（四）统计资料管理和公布情况；
（五）统计人员持证上岗情况；
（六）统计机构和统计人员依法行使职权情况；
（七）统计信息处理、传输技术和数据库体系的现代化建设情况；
（八）其他执行统计法律、法规情况。
第三十六条 统计检查员依法执行公务时，有权检查被检查单位的原始统计记录、统计台帐、统计资料以及相关的财务资料、业务资料；有权向被检查单位和个人发出《统计检查查询书》。被检查单位和个人应当按期据实答复。逾期不答复的，按拒报论处。
第三十七条 统计工作应当接受社会公众的监督。任何单位和个人有权抵制或者举报统计工作中的违法行为。
第七章 罚则
第三十八条 违反本办法，有下列行为之一的，由统计行政主管部门责令改正，予以通报批评；情节严重的，由有关部门或者单位对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）虚报、瞒报、拒报、伪造、篡改统计资料的；
（二）迟报、错报、漏报统计资料，经指出不改正或者因此而造成严重后果的；
（三）擅自制发统计调查表、未按规定对外公布统计资料，或者违反统计资料保密规定的；
（四）利用职权授意、强制统计人员弄虚作假，打击报复统计人员或者举报人员，包庇、袒护统计违法行为的。
对有上述行为之一而骗取荣誉称号、物质奖励或者晋升职务的，由作出有关决定的机关或者其上级机关、监察机关取消其荣誉称号、追缴物质奖励和撤销晋升的职务。
凡具有统计专业技术职称的统计人员虚报、瞒报、伪造、篡改统计资料，情节严重的，由相应的统计职称评定单位撤销其统计专业技术职称。
第三十九条 企事业单位和个体工商户违反本办法，有下列行为之一的，由统计行政主管部门给予警告，责令其限期改正，并处以罚款：
（一）虚报、瞒报、伪造、篡改统计资料的，按照《江苏省统计管理奖惩办法》第十三条的规定给予罚款；
（二）拒报统计资料，经批评教育能认识并纠正错误，不影响报表汇总部门汇总的，对企事业单位处以１０００元至１５０００元罚款；对个体工商户处以５００元至１５００元罚款；影响报表汇总部门汇总的，对企业事业单位处以１５０００元至５００００元罚款，对个体工商户处以１５００元至５０００元罚款。经批评教育仍不纠正错误的，对企事业单位处以３００００元至５００００元罚款，对个体工商户处以３０００元至５０００元罚款，并责令其限期补报；
（三）在一个统计年度内累计三次以上迟报统计资料的，对企业事业单位处以１０００元至５０００元罚款，对个体工商户处以１００元至５００元罚款。
第四十条 违反本办法，有下列行为之一的，由统计行政主管部门责令其限期改正，并处以１０００元以下的罚款：
（一）统计人员无证上岗的；
（二）未按规定设置原始统计记录、统计台帐，或者擅自销毁、篡改原始统计记录、统计台帐的；
（三）未按规定进行统计登记和年检的。
第四十一条 违反本办法第十七条的规定，利用统计调查损害社会公共利益或者进行欺诈活动的，由统计行政主管部门责令其限期改正，情节严重的，并可以处以３００００元以下的罚款。
第四十二条 当事人同期有两种以上统计违法行为的，查处时罚款可以合并计算。情节严重或者手段恶劣、屡教屡犯的，应当从重处罚，但所罚款额对企事业单位不得超过５００００元，对个体工商户不得超过５０００元；情节较轻，也可酌情减轻处罚，但所罚款额不得低于下一档次的最低限额。
第四十三条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议或者提起行政诉讼，逾期不申请复议、不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第四十四条 拒绝、阻碍统计检查人员依法执行公务，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》给予处罚；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第八章 附则
第四十五条 本办法由南京市统计局负责解释。
第四十六条 本办法自发布之日起施行，市政府１９８１年１月２１日发布的《转发国务院批转国家统计局关于加强统计报表管理的报告和关于统计报表管理的暂行规定的通知》、１９８１年１１月３０日发布的《批转市统计局关于统计报表管理的几项规定的通知》、１９９５年１２月３０日发布的《批转市统计局〈南京市外商投资企业统计登记和年审暂行规定〉的通知》和１９９７年６月２５日发布的《关于修改〈关于加强外向型经济统计管理工作的若干规定〉》同时废止。
