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浅析定作商品房涉及的法律问题

武志国


　　一、何谓 “定制别墅”、“定制公寓”、“定制物业”、“定制商品房”等概念
　　（一）定制商品房的概念及分类
　　所谓定制“商品房定制”，或者所谓“别墅定制”、“定制物业”、“定制公寓”等概念是指按照业主所想，量身定做个性突出、能反映居住者个人风格和追求的身心栖居或他用之所。
通常情况下，房屋建造商被归纳为以下三种类型:成品型，半用户定制型，和用户定制型。
（1）成品型开发商致力于大批量的房屋建造。设计几种样板住宅以满足市场的需求。开发商通过这种成品设计的方法提供一个建好的房子。
（2）那些运用半用户定制的设计方法来发展住宅的开发商，由于他们把预制和用户定制的特点结合起来，通常被称作半用户定制开发商。
（3）用户定制开发商从零开始创造一个完全独特的住宅。这种“用户定制设计”的方式是最为理想的为顾客定制住宅的方法，因为它能根据不同情况创造出满足不同个人居住要求的住宅 。但是，用户定制住宅的完成通常最为费时。由于建筑工地分散增加了管理成本，而且建造时间较长，再加上批量化房屋建造的经济性的丧失，使得用户定制住宅的价格通常比较高 。
我们在实际销售中也有一些业主会提一些个性化的要求，主要是装修方面的，提出要求的时间也是在规划设计确定之后的事情，甚至是交房前后提出。
　　（二）定制开发商品房的销售本质
定制商品房是个人意志的物化体现，它在精神深处能满足购房者的限量情结，属于自定义生活范畴。
定制开发商品房是新的销售策略，不断细分消费者群体，对特定的消费者群体进行针对性的设计开发，根据精英群体的生活方式、家庭结构、品质要求， 量身定做的个性化用房，尽最大努力地迎合特定群体的“个性化”购房需求。
　　（三）定制开发商品房起源及发展
据说，“定制公寓”概念起源于日本在日本，欧美国家更为普遍，定制的内容也更贴近购房者的需求。完全按照住户的需求建造房屋的定制，而非只提供有限的选择方案，称得上是真正的定制房屋。
虽然定制公寓在日本、美国等国家已经发展成为一种潮流并且形成了成熟模式，但在国内还处于萌芽阶段。业内人士指出，随着一批主流地产开发商逐步加快公寓（别墅）定制产品的开发，这一类型的定制公寓（别墅）产品的出现，中国一线城市的中高端市场在未来几年很有可能会和欧美等发达市场一样，从毛坯房、精装房逐步过渡到定制房时代。也有人认为，定制公寓理念意义大于实际意义。
另外，还有一种是定制商品房并承租的模式很普遍。
　　二、定制商品房行为的法律属性
　　（一）不是委托建造（加工承揽）的合同关系，仍是商品房买卖合同关系。
这种用户定制开发商在国外被称作“设计--建造公司”，从法律上讲，仍应是房地产开发商，而非设计和施工方）。
定制商品房可归入预售范畴。
有观点认为，房产商即业主为某定制商品房项目与承租人或者购买人协商，按照承租人或者购买人的要求专门立项，设计建造，这是企业间或者个人与企业间的商事行为，因为不是对不特定公众的销售，不属于预租预售的法律框架体系范围。
　　（二）住宅建筑设计标准的个性化是定制商品房的核心
与普通商品房建造均由开发商说了算不同的是，定制购房意味着购房者可参与到选地、规划设计、建筑材料购置乃至房价的确定等，最重要的最核心的方面就是规划设计这一环节。
在定制合同中应注意约定避免规划设计方案不得随意变更，约定设计方案不能通过时的处理。
房地产开发项目一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要绘制完整详细的建筑及安装详图及必要的文字说明。
　　开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获得规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商根据规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认符合规划要求后，核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后，即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其符合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后，核发《建设工程规划许可证》。
　　在国内相关法律法规的制约下，真正的“度身定制”极难实现，当年上海紫园的定制服务被有关部门依法紧急叫停便是先例。
　　三、商品房定制存在的风险
　　（一）工期及造价风险：成品型好处还在于缩短施工时间和减少造价，定制商品房可能导致工期和造价增加不确定性。
　　（二）市场销售风险：由于定制商品房在很大程度上反映了承租人或者购买人的偏好，销售对象相对较狭窄，而且一般都要求达到比通常标准更高的要求，成本可能提高，又不具有通用性，使得开发商风险相应增大，设计修建方案等能否通过政府管理部门的审核存在不确定性，如定制人反悔退出或者项目中断，再转售他方时可能受限。
　　（三）法律风险：目前国内有关商品房投资开发销售方面的政策法规尚不能适应定制商品房的要求，定制商品房在国内尚存在诸多问题。在目前国内住宅建筑设计标准、商品房预售条件、签约流程、销售合同条款、房价限制乃至贷款金融配套等方面政策，都对定制物业有着较多限制，交易的安全性很亟待保障。
　　四、定制商品房主要涉及所签合同的合法性以及所收款项的合规性
　　订制商品房应该建立专门的“定制合同”，对定制部分做专门的约定，明确定制双方的权利义务、违约责任。定制商品房在设计方案确定之前就需要与购房人签署合同，势必属于在取得商品房销售许可证之前签署。
具体可通过两种方式签署合同：第一种方式，直接签署买卖合同，将来再签署网络打印的商品房买卖合同，另外一种方式是签署为预约买卖合同（认购书），将来再签署网络打印的商品房买卖合同。上述两种合同均存在如下有效性方面的法律风险。
　　（一）如果商品房定制合同签署为商品房买卖合同，未取得商品房预售许可签署的商品房买卖合同无效
《城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条、《城市商品房预售管理办法》第六条、《北京市城市房地产转让管理办法》第二十九条都明确规定，房地产开发企业预售商品房，必须取得商品房预售许可证明；未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。如果房地产开发企业未取得商品房预售许可证而与购房人签订合同的，将可能导致该合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。也就是说，在起诉前仍未取得商品房预售许可证明的，就应该认定该合同为无效。
如果购房人明知房地产开发企业未取得商品房预售许可证而仍与该房地产开发企业签订合同，在这种情况下，合同被确认无效后，房地产开发企业是无须承担上述赔偿责任的。购房人在购房款以外的其他损失，包括房屋增值部分的损失只能自行承担，也不能另行获得一倍房款的赔偿。如《北京市城市房地产转让管理办法》第五十二条也规定：“房地产受让人知道或者应当知道转让人没有取得房地产权属证书或者相关批准文件仍然购买商品房的，应当承担相应不利的民事法律后果。”
　　（二）在未取得商品房预售许可证的情况下签订商品房认购书的合同效力存在不确定的情况
基本上有以下两种观点：
1、在未取得商品房预售许可证的情况下，双方签订的认购书违反法律的强制性规定而无效，开发商须返还定金。
该观点的法律依据是：
1）《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
2）《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”。
　　第三十九条：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”
此观点认为上述法律规定属于法律的强制性规定，按照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
持该观点的还用其他相关的部门规章规定证明，上述法律规定的本意是强制性规定。
甘肃省兰州市人民政府办公厅


兰州市人民政府办公厅关于印发兰州市社会用字管理规定的通知


兰政办发【2008】11号

各县、区人民政府，市政府各部门，市属各单位：
《兰州市社会用字管理规定》已经2008年1月4日市政府第1次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二○○八年一月十七日


兰州市社会用字管理规定


第一条 为加强社会用字管理，消除社会用字混乱现象，促进社会用字规范化、标准化，使社会用字更好地为经济发展和社会交流服务，根据《中华人民共和国国家通用语言文字法》及有关法律、法规规定，并结合我市实际，制定本规定。
第二条 本市行政区域内社会用字使用及其管理、监督适用于本规定。
第三条 本规定所称社会用字，是指书写、印刷、刻铸、电子显示等面向社会公众使用的具有公告性、示意性的规范汉字和汉语拼音。其范围主要包括：
（一）机关、团体、部队、学校、企事业单位及其他组织的名称牌、公文、公章、证件、布告、橱窗、宣传栏等用字；
（二）公共场所及其设施的牌匾、标语、地名、广告、指示牌、建筑物墙体、各种标牌等用字；
（三）自然地理实体名称、行政区域名称、居住地名称及其它具有地名意义的名称等用字；
（四）在本行政区域内注册销售的商品名称、商标、包装、说明用字；
（五）汉语文出版物用字；
（六）以汉字和汉语拼音为基础的学校、托幼单位教育教学用字和校园用字；
（七）影视屏幕、音像制品中显示的中文用字；
（八）各类文体活动和会议用字；
（九）中文信息处理和中文信息技术产品用字；
（十）其他具有公告性、示意性的社会用字。
第四条 市语言文字工作委员会负责对本行政区域的社会用字进行协调和管理监督；各县、区语言文字工作委员会负责对本县、区社会用字进行协调和管理监督。
第五条 社会用字应执行国家颁布的统一标准：
（一）简化字以1986年经国务院批准重新发布的《简化字总表》为准；
（二）异体字中的正体字以1955年文化部和中国文字改革委员会联合公布的《第一批异体字整理表》为准；
（三）印刷用字以1988年国家语言文字工作委员会和国家新闻出版署发布的《现代汉语通用字表》为准；
（四）汉语拼音用字、字母书写以1958年第一届全国人民代表大会第五次会议通过的《汉语拼音方案》为准，拼写与分词连写以1996年国家技术监督局发布的《汉语拼音正词法基本规则》为准，地名中的汉语拼音用字、字母书写以1984年中国地名委员会、中国文字改革委员会和国家测绘局颁发的《中国地名汉语字母拼写规则（汉语地名部分）》为准；
（五）使用标点符号和在出版物上使用数字的，以国家技术监督局1995年公布的《标点符号用法》和《出版物上数字用法的规定》为准；
（六）计量单位的名称用字以1984年国务院公布的《中华人民共和国法定计量单位》为准；
（七）国家公布的其他有关标准；
（八）国家对社会用字标准有新规定的，执行新规定。
第六条 社会用字除国家有另行规定之外，不得使用下列不规范字：
（一）1986年国家《简化字总表》中已经简化的繁体字；
（二）1955年国家《第一批异体字整理表》中已经淘汰的异体字（其中1986年收入《简化字总表》中的11个类推简化字和1988年收入《现代汉语通用字表》中的15个字不作为淘汰的异体字）；
（三）1986年国家宣布废止的《第二次汉字简化方案（草案）》中的简化字；
（四）1977年国家淘汰的计量单位旧译量单位名称用字；
（五）1965年国家淘汰的旧字形；
（六）错别字和自造字。
第七条 具有下列情况之一的可以保留使用繁体字、异体字：
（一）文物、古迹以及历史人物、革命先烈的墨迹；
（二）姓氏中的异体字；
（三）书法、篆刻等艺术品；
（四）题词和招牌的手书体；
（五）出版、教学、研究中需要使用的；
（六）已经注册的定型商标用字；
（七）经国务院有关部门认可的企业字号用字；
（八）经国务院有关部门批准的特殊情况。
第八条 本市向境外发行的报刊、图书、音像制品等出版物，宣传材料以及出口商品等社会用字，应当使用规范的简化字；确需使用繁体字版本的，应按国家有关规定，须报有关部门审查同意。
第九条 社会用字要符合下列要求：
（一）汉字书写规范、工整、易于辨识；
（二）书写行款，一般应左起横行，确需竖行的，必须由右至左；
（三）汉语拼音必须与汉字并用，确需单独使用的，必须横行，拼写准确，分词连用；
（四）公共场所或广告中使用外文，要与汉字并用，上为汉字，下为外文；
（五）依照本规定保留使用繁体字、异体字的手书体牌匾、标识等，应当在显眼的位置配放使用规范字的标志牌。
第十条 有关部门根据各自的职责，具体负责社会用字管理监督工作：
（一）报刊、图书、电子、音像制品等出版物、影视、戏剧、屏幕、演出的用字分别由新闻出版、文化、广播电影电视行政管理部门负责；
（二）标语、牌匾和宣传栏、橱窗等用字，由城市管理行政执法部门负责；
（三）从事生产经营、服务的单位和非公有制经济组织以及商品名称、商标、包装、说明书和广告、招牌等用字由工商行政管理部门负责；
（四）计量单位用字，由质量技术监督部门负责；
（五）自然地理实体名称、行政区域名称、居住地名称及其它具有地名意义的名称等用字，由民政部门负责；
（六）上述范围以外的用字，由教育行政部门或教育行政部门会同有关部门负责。
第十一条 违反本规定的单位和个人，由社会用字管理监督部门依照有关规定责令改正；拒不改正的予以警告，并督促其限期改正。
第十二条 社会用字监督管理部门及其工作人员应履行职责，严格执法；对滥用职权，玩忽职守，徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管机关依照有关规定处理。
第十三条 对社会用字管理工作成绩显著的组织和个人， 各级人民政府和主管部门，予以表彰和奖励。
第十四条 本规定由市语言文字工作委员会负责解释并组织实施。
第十五条 本规定自公布之日起施行。