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物权法学习与思考之二:对不动产统一登记制度的思考

[摘要:目前要求不动产统一发证的呼声很高,认为房地产应当发一本证，只要把土地、房产两个管理部门合一，或者成立一个专门发证部门，就万事大吉了。但是以办证的方便换办其他诸多事情的不方便，究竟是利大还是弊大，特别是对广大的单位、个人来说，是否有真正的方便。]

《中华人民共和国物权法》第十条第二款规定，“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。笔者在此就不动产统一登记若干问题，谈些个人观点。
一、不动产登记现状
什么是不动产，《物权法》本身并没有作出规定。一般来说，“不动产是指土地以及房屋、林木等土地附着物”[1]。根据现行有关法律规定，不动产登记的范围、机构和法律体系，大致如下：
（一）不动产登记范围
1、国有土地使用权登记；
2、农民集体所有土地所有权、使用权登记；
3、无地上定着物的土地使用权抵押登记；
4、房屋所有权登记；
5、房屋所有权抵押登记；
6、土地承包经营权登记；
7、国家所有和集体所有的林地所有权登记；
8、个人使用的林地使用权登记；
9、林木所有权抵押登记；
10、采矿权登记。
（二）不动产登记机构
1、第1-3项，由土地行政主管部门负责登记；
2、第4-5项，由房产行政主管部门负责登记；
3、第6项，由农业行政主管部门负责登记；
4、第8-9项，由林业行政主管部门负责登记；
5、第10项，由地矿行政主管部门负责登记。
（三）不动产登记法律体系
1、以《土地管理法》为龙头的土地登记法律体系。
2、以《房地产管理法》为龙头的房屋登记法律体系。
3、以《土地承包法》为龙头的土地承包经营权登记法律体系。
4、以《森林法》为龙头的林地登记法律体系。
5、以《矿产资源管理法》为龙头的采矿权登记法律体系。
6、以《担保法》为龙头的不动产抵押登记法律体系。
在法律框架下，国家部委和地方政府制订了一系列的登记配套规章，仅以土地登记为例，部颁规章有《土地登记规则》（1995年12月28日国家土地管理局发布）、《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年3月11日国家土地管理局发布）、《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》（1995年9月10日国家土地管理局发布），政府规章则有省、自治区、直辖市人民政府和省会城市、较大的市人民政府颁布的《XX省土地登记办法》、《XX市土地登记办法》。此外，各级政府及土地行政主管部门出台的土地登记规范性文件，难以胜数。
二、不动产统一登记的思考
不动产统一登记制度应解决的主要问题，一是登记范围，二是登记机构，三是登记办法。
（一）登记范围
土地和房屋属于不动产，但土地上的附着物或者说定着物，除了房屋外，种类繁多，哪些属于不动产登记范畴，哪些不属于不动产登记范畴，其法定名称和权证名称如何定，值得商榷。如：森林（林木），是发林木所有权证，还是发林地使用权证;承包荒山等，是发承包证还是发林木所有权证或者林地使用权证；草场，是发草地使用权证，还是发草场使用权证；滩涂，发滩涂使用权证还是发滩涂承包证或者滩涂养殖证；海域使用权是否属于不动产登记范畴等等。由于国家尚没有对不动产登记范围作出统一规定，各地理解不一，名称不一，是否登记也不统一，因此，由国家法律、行政法规来对不动产登记范围和具体名称作出统一规定，“定纷止争”，很有必要。
（二）登记机构
物权法起草工作始于1993年，至2007年3月16日全国人大十届五次会议通过，立法时间长达13年之久，在新中国立法史上是“空前绝后”，其立法难度之大，争议之广，可想而知，公布后反响之大，也是始料未及。《物权法》把不动产统一登记机构的设置难题交给了行政法律法规解决，但《物权法》起草中13年都没有解决的事情,要在之后短时间内解决,并非易事。统一登记机构的设置，大致有三种模式。
1、机构合并模式。即将涉及不动产登记的部门合并为一个部门，统一办理不动产登记。目前，全国的土地行政主管部门与地矿行政主管部门已合并为国土资源行政主管部门。由于要求土地与房屋统一登记的呼声很高，一些地方已经将土地、房产两个部门合并为一个部门。这种模式有两个问题值得探讨。
（1）几证统一问题。房地产登记不是仅取得土地证和房产证即可，还有一个契证，如果不动产统一登记的目的是让老百姓在一个部门办证，应当是“三证”统一而不是“两证”统一。同时，土地承包证、林权证等如果不纳入不动产统一登记，不动产统一登记制度又似乎是缺了一大块，与《物权法》的规定不符。
（2）机构上下衔接问题。我国改革开放以来，许多地方实行了行政机构改革，试验了多种改革方法，收效甚微，“改来改去改回过去”，其原因，一是受现行法律法规的制约。行政改革超前于法律，使一些部门的行政执法职能与法律规定不符。二是受国家部委设置的制约。地方行政改革超前于国家部委行政改革，一个地方部门要对口几个国家部委，在国家部委之间对一些工作有不同政策意见时，地方部门左右为难。
2、机构单设模式。即设置独立的不动产登记机构，统一办理不动产登记。国内已有地方单设了房地产权统一登记机构。这种模式也有两个问题值得探讨。
（1）不动产登记依赖于相关部门的工作。
设置一个不动产统一登记机构很简单，不过是编制部门发一个文件，出一个“三定方案”而已。但要把一本证书发出去，就不是发一个文件这么容易了，有许多前置工作要做。
以土地登记为例，前置工作主要有：要进行宗地测绘和数据入库比对接边，要进行宗地调查并核对登记要素，要进行界址确认并取得四邻签章认可后，方可进行土地设定登记。房地产建设项目竣工后，要对建设用地情况进行复核验收，要核对审批面积和实际建设面积，要对违法行为进行调查和处理，要补签土地出让合同补收土地出让金，要按照房屋单元进行宗地面积分摊等等，这些工作均需要土地行政主管部门办理，涉及多个处室配合完成。如果设置独立的不动产登记机构，该机构不可能承担前述工作，其结果，一是造成资料重复印制，行政资源及大浪费，二是土地登记申请人本来在土地行政主管部门一家可以办理的事情，反而要多跑一个部门。
（2）相关部门的工作又依赖于登记资料。
仍以土地管理工作为例。土地登记为土地管理日常工作提供基础和保障，如用地报批、征地拆迁、具体项目用地审批、土地出让,建设项目竣工后的复核验收、增加建筑面积与改变用途补缴出让金,土地使用权转让、出租、抵押等等，都需要以土地登记资料作为依据;用地的批后监管，如对违法用地、违法交易、闲置土地的认定处理等，也都离不开土地登记资料。若由统一登记机构负责土地登记工作，土地行政主管部门将无法掌握第一手登记资料，导致上述工作无法顺利开展，影响工作效率和工作质量。
3、集中办理模式。即相关部门在一个固定场所，一次受理申请，各司其职办理，集中统一出证。这种模式的特点是无需改变政府部门的工作职能，又达到统一办证的目的。近几年，各地为方便办事，先后设置了一些集中办理中心，受到了人民群众的好评。这种模式需要解决以下两个问题。
（1）大集中还是小集中问题。如果采用集中办理模式，应该是大集中，全部不动产登记都应集中办理，任何部门不得以任何理由阻挠集中办理。
（2）具体办证机构的职权问题。根据法律法规的规定，土地证由市、县人民政府颁发，房产证等由市、县相应主管部门颁发，但各部门的办证具体工作往往由事业单位负责。因此，办证机构需要政府和部门委托行政职能，或者由法律法规向办证机构授权。
黑龙江省人大常委会


黑龙江省人大常委会关于进一步贯彻实施《中华人民共和国草原法》和《黑龙江省实施〈中华人民共和国草原法〉条例》的决定


（二００一年八月十日黑龙江省第九届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过） 

　　 黑龙江省第九届人大常委会第二十四次会议审议并通过了省人大常委会执法检查组关于检查《中华人民共和国草原法》和《黑龙江省实施〈中华人民共和国草原法〉条例》执行情况的报告。为了深入贯彻江泽民总书记"三个代表"的重要思想，进一步依法加强草原保护、管理、建设和利用，加快农业经济结构调整和生态省建设，促进畜牧业和农村经济持续发展，特作如下决定：

　　 一、禁止任何单位和个人开垦破坏草原。县级以上人民政府应当将草原保护建设纳入国土整治和国民经济发展总体计划，确保省政府1995年确认的全省草原面积不再减少。要建立基本草原保护制度，将人工草场、天然采草场、重要放牧场和具有特殊生态作用的草原等，确定为基本草原保护区，实施严格保护。要全面施行草原用途管制，任何单位和个人不得把草原视为"荒原"或机动地，更不得随意占用和开垦。国家重要建设项目确需征用或使用草原的，必须严格审批手续，依法先经县级以上人民政府畜牧行政主管部门审核同意，否则不予审批。征用或使用草原应依法确定和支付补偿费用。各级畜牧行政主管部门要加强对行洪、蓄洪、滞洪区草原资源保护、管理工作。严格限制挖沙取土，禁止在草原建造坟墓及其它侵占破坏草原行为。

　　 二、继续完善和落实草原承包责任制。各级人民政府应在2001年底，对本地草原承包方式、承包期限、承包合同内容进行一次全面复查，认真解决承包工作中存在的问题。对于承包期短的，应将承包期限延长到30至50年；订立的承包合同，条款不明确的，应经承包双方协商补签内容；承包后不履行合同义务的，应根据情节轻重，索赔经济损失，追究当事人的责任；承包合同经依法确认无效后，应终止执行。对于没有进行承包的，应依照省有关规定做好承包工作。国家所有由集体长期使用的草原长时间不进行承包或改变用途的，县级人民政府有权收回使用权，重新确定使用单位。对于条件较差、"三化"（退化、碱化、沙化）严重的草原，可以采取"先封后包"或竞价承包的办法，吸引本地或外地农牧户和投资者参与草原承包。对于弄虚作假、依照权势承包或擅自改变草原用途等违反法律法规规定的，应当及时纠正，重新发包。各级畜牧行政主管部门要加强草原承包合同监督和管理，确保合同正常履行。

　　 三、加大"三化"草原治理力度。省人民政府要制定草原治理规划。"十五"期间应重点加强松嫩草原"三化"治理和松嫩草场改良建设，组织实施大庆市油田草原植被恢复与重建示范工程以及牧草种子基地工程等重点项目。市、县人民政府应当确定"三化"草原治理区，列项落实投资计划和措施。治理区实行封区育草、轮牧和禁牧制度，大力提倡舍饲，切实改变超载过牧现状，减轻草原压力。各级人民政府应当采取有利措施加强草原基础设施建设，实行草、水、路、林综合治理，不断提高草原抗旱防涝和鼠虫害防治能力，改善草原生态环境。

　　 四、有计划地组织实施退耕还草工作。各级人民政府应当制定2001年至2005年退耕还草规划，按年度组织实施。1999年以来违法开垦破坏的草原，在2002年春季前退耕还草。1994年至1998年间违法开垦破坏草原，要做出各年度还草计划，在三年内全部退耕还草。15度以上的坡耕地和低产田，也应有计划地退耕还草还林。对经国家和省批准的开发项目、土地利用总体规划中已开垦的草原，要逐一清查，妥善处理；未开垦的必须停止开垦，保留植被；开垦后已经撂荒的，不得再度复垦；由于特殊原因不能退耕还草的，可按占补平衡的要求选择低产地块退耕还草。对在"四荒"拍卖中卖出的草原，已经改变用途的，要依据国家和省有关规定，认真组织落实退耕还草。县级人民政府应当及时做好退耕还草核实和登记工作，依法发放草原权属证书。

　　 五、不断增加草原改良建设投入。各级人民政府要按照谁投资、谁使用、谁管护、谁受益的原则，鼓励集体和个人多渠道投资，加速草原改良建设。应当调整农业投资结构，在基本建设投资、农业综合开发资金、财政支农资金、扶贫资金中，进一步加大草原改良建设投资比重，重点支持牧区、半农半牧区草原改良建设。要积极争取国家草原改良建设项目资金投入，加大招商引资力度，努力吸引外来资金进行草原改良建设。银行、信贷等部门应积极扶持草原承包者、投资者改良建设草原。草原承包者是草原改良建设的投资投劳主体，应按照承包合同，缴纳草原承包费和草原管理费，履行改良建设草原义务。各级畜牧行政主管部门和农村集体经济组织依法收缴的草原管理费、承包费，应集中用于草原改良建设。必须加强草原改良建设资金的管理，专款专用，任何单位和个人不得截留和挪用。

　　 六、坚决依法查处草原违法案件。各级人民政府应当按照有关法律法规的规定，配置草原监理工作人员，建立健全草原执法监测和巡查制度。对于违法开垦破坏草原的，草原监理机构有权责令停止违法行为，查封从事违法活动的机械或工具，根据办案需要，应依法先行登记保存；有权责令违法者采取措施，恢复草原植被，并按照《黑龙江省实施〈中华人民共和国草原法〉条例》第三十四条第五项规定，给予处罚。对据不恢复草原植被的，可以采取必要措施强行恢复植被，所需费用由违法者承担。如发现国家工作人员的违法行为，自己无权处理的，应当向同级或者上级人民政府的行政监察机关提出行政处分或纪律处分的建议；构成犯罪的，应当将案件移送司法机关，依法追究刑事责任。各级公安、司法、行政监察等部门应当按照各自职责认真做好草原违法案件查处工作。任何单位和个人都有保护草原的义务，并有权检举、控告破坏草原的各种违法行为。

　　 七、切实加强对草原工作的组织领导。各级人民政府应当正确处理经济发展同人口、资源、环境的关系，紧紧抓住国家确定我省为生态示范省和进行农业经济结构调整的有利时机，采取有效措施解决草原保护建设、退耕还草和落实承包责任制等项工作中遇到的实际困难和问题。各级领导干部要充分认识保护建设草原的重要意义，进一步增强紧迫感和责任意识，决不能以破坏草原、牺牲生态环境为代价换取局部的、短期的经济效益。要建立领导目标管理责任制和草原破坏责任追究制度。层层签订责任状，凡开垦破坏草原的，依法追究有关单位领导和当事人的责任。各级计划、财政、农业、林业、国土资源、水利、环保、农垦、森工等部门应按照省人民政府统一部署，积极完成草原保护建设工作。各级新闻单位要加大舆论宣传和监督力度，加强对依法治草先进典型经验和违法条例的宣传报导，充分发挥表彰先进，教育群众，震慑犯罪，警示社会的作用。各级人大常委会应定期组织开展执法检查、视察活动，及时反映各级人大代表和广大农牧民的愿望和要求，并采取有效措施督促各级人民政府和有关部门依据有关法律法规和本决定做好草原保护管理工作。