股权转让的风险规避与制度完善
作者：樊斌杰（电话：13970234855）戴传熙（电话：15279221079）
工作单位：江西东太律师事务所
【内容摘要】：公司有很多类型，有限责任公司产生的时间最晚，但却是如今最主要的企业组织形式。在日常经营管理中，由于股份制改造、资产重组、公司并购、股东退出等活动，公司原有的股东结构发生变化，出现部分股东转让出资的情况，我们将其称之为股权转让。由于有限责任公司兼具人合与资合双重性质，使得看似简单的股权转让在实际操作时异常复杂。目前，我国在股权转让方面的法律法规还存在一定的不足，亟待进一步完善。本文就有限责任公司在股权转让时存在的法律风险及相关制度的完善作一些粗浅的论述。
【关键词】：有限责任公司 股权转让 法律风险 完善
一、我国现有的股权转让制度
各国公司法都对有限责任公司的股权转让作出了比较严格的规定，我国《公司法》第三章对此进行了专门的规定，可见股权转让有多么的重要。根据《公司法》的规定，有限责任公司的股权转让可分为几种不同的形式，具体为股东间的内部转让、外部转让以及股权转让的特殊制度。
1、股权的内部转让
所谓内部转让，指的是股权在股东内部之间进行的转让。因为不会产生新的股东，也不影响股东间的信赖关系，大多数国家对其都没有作出严格的限制，主要分为绝对自由、相对自由、限制三种模式。
我国《公司法》第72条第1款规定：“有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或部分股权。”第4款规定：“公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。”可见，我国的股权内部转让采取的是自由加约定限制的方式，充分彰显对股东自治权的尊重和对股东自治能力的信任。
2、股权的外部转让
外部转让，是指公司股权转让给公司以外第三人的法律行为。特点是不会改变其他股东在公司中的投资比例，但会影响原股东间相互信任的人合关系。绝大多数国家和地区对股权的外部转让都有严格的限制性规定。
我国《公司法》具体表示为：对外转让股权应经其他股东过半数同意，不同意转让的股东应当购买该转让的股权．不购买的，视为同意转让。同等条件下，其他股东享有优先购买权。
3、股权转让的特殊制度
⑴、股权的强制执行
股权的强制执行，指的是法院根据债权人的申请，以股权为标的的强制执行。在现实生活中，往往会出现有的股东负债很多，但他除了在公司的股权之外没有其他的财产来供清偿债务，设立股权的强制执行制度，很好的解决了此类问题，从而有效的保护了债权人的利益，使经济秩序更加安稳，利于经济长期发展。
⑵、股权回购制度
公司股权回购，是指对符合法定情形的股东会的决议投反对票的股东，可请求公司将其持有的股份购回。
在公司的股东会上，实行的是“资本多数决”原则，大股东即所谓的控股股东，他们可以很容易的将自己的意图、自己的利益和要求上升为公司意志，无视甚至蓄意侵害小股东的利益，小股东想阻止但又无奈掌握的股权比例太少而没有话语权。考虑到这一点，立法者便设置了股权回购制度，旨在实现效率和公平的均衡。
⑶、股权继承制度
《公司法》第76条规定：“自然人股东死亡后，其合法继承人可以继承股东资格；但是，公司章程另有规定的除外。”
股东死亡，是否能够继承股东资格，先看有限公司章程有无相关规定，若有，则按章程办理；若没有，则死亡股东的合法继承人，可以按照《继承法》的规定，分割继承的股权，继而享有股东资格。
二、常见的股权转让风险及规避
相对于高速运转的经济社会，由于法律规定的迟滞性，使得在股权交易中，问题层出不穷，各种各样的风险也就不可避免。
1、股权转让合同各阶段的风险规避
⑴、签订合同时存在的风险及规避方法
股权转让合同的签订，除注意与其他合同一样，不得违反法律法规的强制性内容外，还应注意公司的特殊性，即公司章程内是否有相关的注意事项和限制性规定。如有可能，应该着重审查转让方的主体资格和企业的资信能力。另外，在交易过程中，转让方受更大利益的驱使，可能故意隐瞒事实或提供虚假的信息，事后可能直接导致受让方的合同目的不能实现，拿到的股权可能已是债务累累。
为防范此种风险，最好的办法是完善细化合同的责任条款或是要求转让方提供相应的担保，以增加其违法成本。
⑵、有关合同生效方面的风险及规避方法
合同效力方面，我们需清楚除国有股权转让和外商投资的有限公司股权转让外，法律法规并没有规定股权转让合同生效需经相关部门批准、登记。也就是说，根据《合同法》的规定，一般的股权转让合同自自成立时生效。
那么，为了规避此类风险，可以同其他民事合同一样，在订立合同时附上生效条件，只有等到条件成就时，该转让合同才发生效力。股权对外转让有许多的制度约束，为了避免转让方违背这些制度，而导致其他股东行使撤销权，可以约定本合同经转让方公司过半数股东同意后生效，或约定本合同自公司其他股东承诺放弃优先购买权时生效，这不失为一个非常妥当的方法，值得探究。
⑶、合同履行阶段存在的风险及规避方法
通过股权转让，可以为企业募集资本、促使产权流动重组、实现资源优化配置。但合同生效只明确了当事人之间相关的权利义务内容，要想实际取得股权，还需双方依据规定如实履行合同。对于受让方来说，如果该公司经营不错，会获得较大的利益。反之，更多的是风险和责任的承担。
①、 转让方在交易过程中，为了实现自己交易价值的最大化，有时在与一方签订转让合同后，又会将其手中股权卖予出价更高的第三方，并办理相关移转手续。而此时，对于原受让方来讲，虽然可以以合同违约要求转让方赔偿损失，但对于利润巨大的股权而言，其还是得不偿失的。为防范此种“一股二卖”的风险，可以采用预登记制度，受让方在签订转让合同后，要求转让方将此信息在公司中做好记录，并进行工商预告登记，以对抗第三人。
②、 受让方在交易的过程中，出于各种各样的目的，可能不履行或不完全履行合同义务。为防范此种风险，转让方除在签订合同时注意完善合同中有关违约责任的条款，将违约的计算方式、方法、标准等尽可能细化和要求受让方提供担保外，还应注意保存和收集最完整的资料和证据，以有利于事后的诉讼。
2、股权转让收益阶段的风险规避
实践中，公司股东名册、出资证明书、登记账簿上载明的股东常常并非公司的实际出资人，股东名册、出资证明书、登记账簿上载明的股东是名义出资人，是名义股东，即显名股东；公司的实际出资人是隐名股东。显名股东出让股权或是隐名股东出让股权，其后收益的风险应该如何规避。
根据《公司法》解释三第25条，可知名义出资人与实际出资人之间可订立合同，约定由实际出资人出资并享有投资权益，即显、隐名股东间若有“名实出资”的约定，由隐名股东获得收益。但我们还应注意到该约定仅能在缔约人间产生约束，而不能约束股权受让人非得向隐名股东给付股款。
对于显名股东转让股权取得的投资收益，隐名股东根据《公司法》解释三第26条和《物权法》第106条的规定，可以请求法院认定名义股东的转让行为为无权处分，而显名股东可以依据商法的外观主义原则，主张对该股款的领受权利。
对于隐名股东转让股权后的收益，由于转让的是记载于他人名下的股权，应认定为无权处分。隐名股东若想取得转让后的收益，应提供此前的“名实出资“约定，并结合相应法律法规主张自己的权益。
3、股权变更登记中登记机关的风险规避
所谓公司股权的变更登记，是由当事人先向工商行政管理机关提交申请，经依法审查后对转让后的股权予以登记，最终确认当事人在公司中的主体资格和对外产生公示效力，是一种典型的行政许可行为。
由于法律法规没有明确规定登记机关负有详尽审查的义务，审查时以审查形式要件的居多，使得造假、捏造事实的情形时常出现，其最终侵害的是股东的合法权益，同时也使得登记机关被迫卷入双方的民事纠纷当中，浪费诉讼资源，增加无谓的讼累。
为规避变更登记时的风险，笔者建议将公证制度引入股权变更登记当中。公证机关可就股权转让合同的内容，转、受双方的主体资格以及是否具有处分权等等一系列的活动进行调查核实，并出具公证文书。之后，只要提交该公证文书，登记机关就能为其办理股权变更登记，不仅使得登记程序更加快捷、效率，更能将其中的法律风险降到最低。
三、完善股权转让相关制度的建议
1、股权内部转让方面的完善建议
由于我国法律对于内部转让是以自由主义为基调，采取约定限制的方式，导致下面两大问题屡见不鲜：一为股权向个别股东移转，出现大股东控股的局面；二为股东在公司章程中加入限制或禁止股权转移的规定。如此，都会侵害到其他股东的权益。因而，我们建议立法者应对公司章程加入一些束缚性规定，最起码该约定的内容不得超出对外转让的条件。
2、股权外部转让方面的完善建议
关于修改《烟台市房屋拆迁补偿安置若干规定》的决定
山东省烟台市人民政府
关于修改《烟台市房屋拆迁补偿安置若干规定》的决定
烟政发[2003]33号
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各县市区人民政府（管委），市政府各部门，有关单位：
市政府决定对《烟台市房屋拆迁补偿安置若干规定》作如下修改：
一、第二条修改为：“市人民政府房产行政管理部门对全市城市房屋拆迁管理工作实施监督管理，并对市辖区的房屋拆迁实施统一管理。各县（市）房产行政管理部门（以下称房屋拆迁管理部门）主管本行政区域内房屋拆迁管理工作。”
二、第四条增加一款，作为第三款：“房屋拆迁许可证有效期不超过一年。拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁期限内，实施并完成房屋拆迁。”
三、第六条修改为：“拆迁补偿安置资金根据拆迁范围内应拆迁房屋评估确定。
拆迁人对被拆迁人实行房屋产权调换安置的，应当按照被拆迁房屋补偿总额的50%存储拆迁补偿安置资金；拆迁人对被拆迁人实行货币补偿的，应当按照被拆迁房屋补偿总额的80%存储拆迁补偿安置资金。
拆迁人在拆迁公告发布前，应与房屋拆迁管理部门商定银行专户存储前款规定的拆迁补偿安置资金，并依银行、拆迁人、房屋拆迁管理部门三方约定的程序支付相关款项。”
四、第七条第二款修改为：“拆迁人提供临时安置用房的，不发给临时安置补助费。但超过规定期限的，从超过之日起按前款标准发给临时安置补助费。实行货币补偿的，拆迁人应付给被拆迁人三个月的临时安置补助费。”
五、第十条第三款修改为：“职工人数的确定，以交纳劳动保险的实际工作人数为准。”
六、第十二条修改为：“超面积安置费。实行产权调换或就地回迁，按原建筑面积拆一还一，结算结构、成新差价。超面积应交纳超面积安置费。超面积安置费由房屋所有人或直管住宅（代管住宅）承租人按评估价交纳，出资人拥有投资部分的产权。评估价参照区位指导价估出。
房屋重置价每建筑平方米：钢混结构一等800元，二等750元；砖混结构一等640元，二等590元，三等500元；砖木结构一等650元，二等595元，三等545元，四等490元；简易结构210元。
房屋重置价标准由市房屋拆迁管理部门公布。”
七、第十三条第一款修改为：“货币补偿由根据区位指导价作出的房屋评估价、附属设施评估价组成。评估时应考虑房屋的区位、用途、结构、成新、质量、朝向、配套、楼层等因素。”
八、第十四条修改为：“住宅货币补偿区位指导价为：
芝罘区：
区位级别 最高限价（元/m2） 最低限价(元/m2) 平均价(元/m2)
一级区位 3200 1730 2465
二级区位 2100 1580 1840
三级区位 1580 1130 1355
四级区位 1280 880 1080
五级区位 1040 680 860
莱山区：
区位级别 最高限价（元/m2） 最低限价（元/m2） 平均价(元/m2)
一级区位 1800 1580 1690
二级区位 1580 1280 1430
三级区位 1380 1040 1160
四级区位 1130 880 1005
五级区位 1040 680 860
福山区、牟平区、经济技术开发区住宅货币补偿区位指导价由各区提报市政府公布。
住宅货币补偿计算公式：
住宅货币补偿费=房屋评估价×被拆迁房屋建筑面积＋附属设施评估价。附属设施补偿标准由市房屋拆迁管理部门公布。
市辖各区各级区位地段划分由市房屋拆迁管理部门公布。各县市各级区位地段划分由当地人民政府公布。”
九、增加一条，作为第十五条：“拆迁出租房屋，被拆迁人与房屋承租人应当解除租赁关系，拆迁人对被拆迁人、承租人依规定进行补偿、补助。被拆迁人与房屋承租人租赁协议明确约定不解除租赁关系的，实行产权调换安置，租赁关系继续保持，重新签订租赁协议。
被拆迁房屋承租人，是指在拆迁范围内具有常住(暂住)户口或营业执照，并有合法的租赁协议的房屋使用人。”
十、第十五条改为第十六条，修改为：“拆迁非住宅房屋，实行货币补偿的，按照被拆迁房屋的市场评估价格确定。实行房屋产权调换的，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格结清产权调换差价。
易地实行产权调换安置，面积计算公式为：安置面积=被拆迁房屋应得货币补偿额÷安置房屋每建筑平方米评估单价。
产权调换房屋的价格经评估并报房屋拆迁管理部门审核后确定。”
十一、第十七条改为第十八条，修改为：“政府出资进行公益事业建设拆迁，住宅货币补偿原则上不超过区位指导价的平均价。”
十二、第十八条改为第十九条，增加一款，作为第二款：“前款规定的相关补偿标准，由市房屋拆迁管理部门公布。”
十三、第二十条改为第二十一条，第一款修改为：“拆迁人在原拆迁范围内进行回迁安置或易地安置的，应先妥善补偿安置好被拆迁人。”
十四、第二十一条改为第二十二条，修改为：“拆迁住宅平房（含简易楼房）安置成套楼房的，在产权调换时，新安置房屋按套内建筑面积计算并结算结构、成新差价；拆迁成套楼房安置房为成套楼房的，在产权调换时，安置房屋按套内建筑面积加楼梯间面积进行计算并结算结构、成新差价。”
十五、第二十二条改为第二十三条，修改为：“拆迁人提供安置的住宅房屋是楼房的，应以建筑单元为单位提供。安置房为无电梯的楼房时，对行走不便的残疾人、老年人应当给予低楼层照顾。
拆迁小于45平方米（建筑面积，下同）且属城镇最低生活保障对象的被拆迁人，拆迁面积与45平方米之间的差额部分房价款，按评估价的50%交纳。困难户的确认，由拆迁人报房屋拆迁管理部门审定。”
十六、第二十三条改为第二十四条，修改为：“拆迁非大厅式的营业用房采用大厅式营业用房安置并实行产权调换的，拆迁人应当事先在大厅内留出公用通道。除公用通道外，厅内安置给被拆迁人的使用面积不得少于被拆迁房屋建筑面积的70%。厅内建筑面积与被拆迁房屋建筑面积实行产权调换的，按本规定第十六条的规定办理。”
十七、第二十六条改为第二十七条，修改为：“临时安置补助费、市区职工月平均工资、区位指导价、房屋重置价，由市政府根据调整情况适时公布。
各县、市人民政府根据本规定，结合当地实际情况，对临时安置补助费、职工月平均工资、区位指导价、房屋重置价等制定具体办法，报市政府批准公布。”
此外，对部分条文的文字和条文的顺序作相应的调整和修改。
本决定自发布之日起施行。
《烟台市房屋拆迁补偿安置若干规定》根据本决定作相应的修正，重新发布。
附件：烟台市房屋拆迁补偿安置若干规定
二○○三年三月四日
附件
烟台市房屋拆迁补偿安置若干规定
第一条 为加强城市房屋拆迁管理，保护拆迁当事人的合法权益，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《山东省城市房屋拆迁管理条例》及有关法律法规，结合我市实际，制定本规定。
第二条 市人民政府房产行政管理部门对全市城市房屋拆迁管理工作实施监督管理，并对市辖区的房屋拆迁实施统一管理。各县（市）房产行政管理部门（以下称房屋拆迁管理部门）主管本行政区域内房屋拆迁管理工作。
第三条 凡在城市规划区范围内国有土地上，因建设需要拆迁房屋及其附属设施的，适用本规定；拆迁人应按规定标准缴纳拆迁管理费。
委托拆迁的拆迁人，应向接受委托的拆迁单位支付委托拆迁费。委托拆迁费标准，可按物价部门核定的标准执行，也可由拆迁人与接受委托的拆迁单位协商确定。
拆迁人委托拆迁单位拆除房屋和清运垃圾，按实际发生的费用结算。
第四条 任何单位必须凭房屋拆迁许可证拆迁房屋。房屋拆迁许可证一经发放，房屋拆迁管理部门应当将拆迁人、实施拆迁单位、补偿安置方式、拆迁范围、拆迁期限、过渡期限、搬迁期限等情况予以公告。
拆迁公告发布后，房屋拆迁管理部门、拆迁人及有关单位应及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。
房屋拆迁许可证有效期不超过一年。拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁期限内，实施并完成房屋拆迁。
第五条 拆迁人对被拆迁人补偿，可以货币补偿方式，也可以采用房屋产权调换方式。具体补偿方式由拆迁人和被拆迁人协商确定。
第六条 拆迁补偿安置资金根据拆迁范围内应拆迁房屋评估确定。
拆迁人对被拆迁人实行房屋产权调换安置的，应当按照被拆迁房屋补偿总额的50%存储拆迁补偿安置资金；拆迁人对被拆迁人实行货币补偿的，应当按照被拆迁房屋补偿总额的80%存储拆迁补偿安置资金。
拆迁人在拆迁公告发布前，应与房屋拆迁管理部门商定银行专户存储前款规定的拆迁补偿安置资金，并依银行、拆迁人、房屋拆迁管理部门三方约定的程序支付相关款项。
第七条 临时安置补助费。临时安置补助费按被拆迁房屋建筑面积计发。就地回迁的，每平方米每年60元，不足年按月计发，不足月按满月计发；易地搬迁的，原则上一次性安置，如确需周转过渡的，按就地回迁标准的两倍计发。协议有约定的按协议执行。
拆迁人提供临时安置用房的，不发给临时安置补助费。但超过规定期限的，从超过之日起按前款标准发给临时安置补助费。实行货币补偿的，拆迁人应付给被拆迁人三个月的临时安置补助费。
第八条 搬迁补助费。住宅为每户200元，非住宅按实际发生的费用计取。就地或易地安置需周转过渡的，应计算两次搬迁补助费。就地安置的搬迁期限不超30天，易地安置的搬迁期限不超45天，在规定的搬迁期限内，每提前一天由拆迁人奖励100元。
第九条 周转过渡期限。就地回迁安置房为多层住宅的，过渡期限不得超过18个月，小高层住宅不得超过24个月，高层住宅不得超过36个月。易地安置房为多层住宅的，过渡期限不得超过12个月，小高层住宅不得超过18个月，高层住宅不得超过24个月。不论就地或易地安置，凡超过上述周转过渡期限的，自超过之日起，临时安置补助费加一倍计发。
第十条 停产停业补助费。拆迁非住宅造成停产、停业损失，由拆迁人适当补助，发给停产停业补助费（2002年市区职工月平均工资为625.08元）。
拆迁房屋实行产权调换安置的，若房屋所有人与使用人为同一人的，计算补助费时间自签订协议之日（或协议约定之日）起，止于回迁安置时。拆迁出租的非住宅，对承租人（含承租单位职工）付给三个月工资作为一次性补助费。
职工人数的确定，以交纳劳动保险的实际工作人数为准。
第十一条 利用住宅搞经营的，按住宅安置；经市有关部门批准的，可参照区位按实际经营使用的合法面积，付给每平方米200—160元，作为一次性补助费。
第十二条 超面积安置费。住宅实行产权调换或就地回迁的，按原建筑面积拆一还一，结算结构、成新差价。超面积应交纳超面积安置费。超面积安置费由房屋所有人或直管住宅（代管住宅）承租人按评估价交纳，出资人拥有投资部分的产权。评估价参照区位指导价估出。
房屋重置价每建筑平方米：钢混结构一等800元，二等750元；砖混结构一等640元，二等590元，三等500元；砖木结构一等650元，二等595元，三等545元，四等490元；简易结构210元。
房屋重置价标准由市房屋拆迁管理部门公布。
第十三条 货币补偿由根据区位指导价作出的房屋评估价、附属设施评估价组成。评估时应考虑房屋区位、用途、结构、成新、质量、朝向、配套、楼层等因素。
拆迁已购原公有住宅房屋，以房改成本价购买的按私房对待;以房改标准价购买的，被拆迁人按房改政策规定过渡为成本价后，按私房对待;未过渡为成本价的，按共有房对待。
第十四条 住宅货币补偿区位指导价为：
芝罘区：
区位级别 最高限价（元/m2） 最低限价(元/m2) 平均价(元/m2)
一级区位 3200 1730 2465
二级区位 2100 1580 1840
三级区位 1580 1130 1355
四级区位 1280 880 1080
五级区位 1040 680 860
莱山区：
区位级别 最高限价（元/m2） 最低限价（元/m2） 平均价(元/m2)
一级区位 1800 1580 1690
二级区位 1580 1280 1430
三级区位 1380 1040 1160
四级区位 1130 880 1005
五级区位 1040 680 860
福山区、牟平区、经济技术开发区，住宅货币补偿区位指导价由各区提报市政府公布。
住宅货币补偿计算公式：
住宅货币补偿费=房屋评估单价×被拆迁房屋建筑面积 +附属设施评估价。附属设施补偿标准由市房屋拆迁管理部门公布。
市辖各区各级区位地段划分由市房屋拆迁管理部门公布。各县市各级区位地段划分由当地人民政府公布。
第十五条 拆迁出租房屋，被拆迁人与房屋承租人应当解除租赁关系，拆迁人对被拆迁人、承租人依规定进行补偿、补助。被拆迁人与房屋承租人租赁协议明确约定不解除租赁关系的，实行产权调换安置，租赁关系继续保持，重新签订租赁协议。
被拆迁房屋承租人，是指在拆迁范围内具有常住（暂住）户口或营业执照，并有合法的租赁协议的房屋使用人。
第十六条 拆迁非住宅房屋，实行货币补偿的，按照被拆迁房屋的市场评估价格确定。实行房屋产权调换的，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格结清产权调换差价。
易地实行产权调换安置，面积计算公式为：安置面积=被拆迁房屋应得货币补偿额÷安置房屋每建筑平方米评估单价。
产权调换房屋的价格经评估并报房屋拆迁管理部门审核后确定。
第十七条 拆迁非住宅房屋，其生产设备、附属设施等由被拆迁人自行搬迁、拆除，搬迁费由拆迁人承担。
第十八条 政府出资进行公益事业建设拆迁，住宅货币补偿原则上不超过区位指导价的平均价。
第十九条 拆迁被拆迁人原有的暖气、煤气、单户电表（如新安置房已单独挂表的除外），应由拆迁人按规定给予补偿；拆除电话、有线电视、计算机网络、空调、煤气（电）热水器由拆迁人按规定支付移装费。拆迁评估时，应考虑房屋装修的实际情况。
前款规定的相关补偿标准，由市房屋拆迁管理部门公布。
第二十条 被拆迁房屋及安置用房的评估，由具有房地产评估资质的机构办理，评估费由拆迁人承担。
拆迁评估结果应报房屋拆迁管理部门审核备案。房屋拆迁管理部门应根据各地段的具体情况综合平衡并确认。
房屋的成新评定按建设部发布的《房屋完损评定标准》，结合我市实际，由市房屋拆迁管理部门公布。
第二十一条 拆迁人在原拆迁范围内进行回迁安置或易地安置的，应先妥善补偿安置好被拆迁人。
实行易地产权调换安置的，其安置面积按下列公式计算：
安置面积=被拆迁房屋应得货币补偿额÷安置房屋每建筑平方米评估单价。
第二十二条 拆迁住宅平房（含简易楼房）安置成套楼房的，在产权调换时，新安置房屋按套内建筑面积计算并结算结构、成新差价；拆迁成套楼房安置房为成套楼房的，在产权调换时，安置房屋按套内建筑面积加楼梯间面积进行计算并结算结构、成新差价。
第二十三条 拆迁人提供安置的住宅房屋是楼房的，应以建筑单元为单位提供。安置房为无电梯的楼房时，对行走不便的残疾人、老年人应当给予低楼层照顾。
拆迁小于45平方米（建筑面积，下同）且属城镇最低生活保障对象的被拆迁人，拆迁面积与45平方米之间的差额部分房价款，按评估价的50%交纳。困难户的确认，由拆迁人报房屋拆迁管理部门审定。
第二十四条 拆迁非大厅式的营业用房采用大厅式营业用房安置并实行产权调换的，拆迁人应当事先在大厅内留出公用通道。除公用通道外，厅内安置给被拆迁人的使用面积不得少于被拆迁房屋建筑面积的70%。厅内建筑面积与被拆迁房屋建筑面积实行产权调换的，按本规定第十六条的规定办理。
第二十五条 拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按照其使用年限及重置价结合成新给予补偿；但核发证照时已明确不予补偿的除外。
第二十六条 《房屋拆迁项目委托协议书》、《拆迁房屋货币补偿协议》、《拆迁房屋实物补偿协议》等规范文本由市房屋拆迁管理部门统一印制。
第二十七条 临时安置补助费、市区职工月平均工资、区位指导价、房屋重置价等，由市政府根据调整情况适时公布。
各县、市人民政府根据本规定，结合当地实际情况，对临时安置补助费、职工月平均工资、区位指导价、房屋重置价等制定具体办法，报市政府批准公布。
第二十八条 本规定由烟台市房产管理局负责解释。
第二十九条 本规定自发布之日起施行，一九九二年六月十三日发布施行的《烟台市城市建设房屋拆迁、安置有关标准的规定》（市政府令第35号）同时废止。
